恒隆集團(10)

市況簡評 14年2月11日 09:30

過去一年，中港兩地地產股的股價，全線錄得不同程度的跌幅。與此同時，多家地產商不約而同地在市場回購自己公司的股份予以註銷，亦有個別大股東趁目前股價低位，增持自己公司的股份，最為引起本欄注目的，應數陳啟宗先生任大股東的恒隆集團(10)。   上星期四收市後，恒隆集團宣布，集團於2013年6月5日至2014年2月5日期間，合共於公開市場購買了近1.01億股恒隆地產(101)股份，約佔恒隆地產已發行股本約2.25%，總代價約25.45億港元，折合相當於每股25.2港元。於2月6日，集團於恒隆地產的持股為52.87%。   陳啟宗向來是一位精於計算的生意人，今次斥資逾25億港元增持恒隆地產2.25%股權，或許是經過慎密的計算，但他的如意算盤，或者跟公眾投資者的算盤有一點的不同。   按恒隆地產截至去年底止每股資產淨值27.8港元計算，恒隆集團今次的回購價，只較帳面資產淨值折讓不足10%，並不符合陳啟宗以極高折讓收購資產的原則。若按照恒隆地產2013年度每股核心盈利1.13港元計算，若核心盈利全數派予股東，回購價的盈利回報率略低於4.5%(22.3倍往績市盈率)，回報亦不算是極之吸引。   我們懷疑，恒隆集PR©-6團今次的行動，只是完成其回補其三年半年前高沽恒隆地產股份的套戥行為。翻查資料，恒隆地產於2010年10月股價最高位時，按每股37.48港元發行2.93億股新股集資110億港元，大股東Cole Enterprises的22.14億股持股由原來佔恒隆地產團53.2%，被攤薄至49.6%。   過去接近四年期間，Cole Enterprises自己及透過恒隆集團，逐步增持恒隆地產股份至最新的23.8億股，其佔恒隆地產股權已逐步回升至被攤薄前的53.2%。按恒隆集團披露，其平均增持價25.2港元，較當年37.48港元配股價，大幅折讓了32.8%。   讀者若是恒隆地產的長期投資者，並有幸於2010年，於37.aJg#08港元附近跟隨大股東減持恒隆地產的股份，現在以不足22港元價錢買回恒隆地產的股份，確實是非常aJ&#0划算。   按昨日收市價21.75港元計算，2013年盈利回報率約5.2%，這並不是一個很差的買入價。但是，其同業希慎(14)，預測2013年每股核心盈利約2港元，按昨日31.4港元計算，盈利回報率高達6.4%。希慎旗下物業近年經過多次翻新及租客優化，加上重建後的希慎廣場租值上升，即使面對全港出租物業市場或有見頂回落之兆，希慎旗下物業的租金回報，或有較佳的防守力。   當然，若考慮到管理層高賣低買的能力，恒隆的管理層明顯是技高一籌。恒隆地產這23%的估值溢價，並不算是太過份的成本。若是看淡租務市場未來幾年的表現，希慎較佳的防守力未必足以吸引買家入市，若是看好未來中港兩地樓市前景，則恒隆地產或有較佳的升值潛力。 然而，從陳啟宗不在市場買地起樓，而選擇買入自己公司的股票，其實反映其對樓市後市仍未敢轉趨樂觀的心態──與其在現在半天吊的樓市中入市掃貨，不如買入旗下自己有絕對控制(773220)權的上市股份。不錯，若讀者計劃買樓投資的話，現在較佳的決定，肯定是買入地產股收息，遠比買樓更划算。問題是，我們或者有第三個選擇，並不須要在置業與地產股之oYs~4間作出兩難的取捨。