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深圳控股宣布，母公司於2014年1月27日收市後，向集團注入深圳農科集團(目標公司)旗下多個物業發展項目。目標公司目前主要資產為持有深圳福田區紅荔西路名人土地項目，總樓面259萬平方米之地皮，若連同其他可轉換為住宅或綜合發展土地資源，總樓面約38.5萬平方米，作價為人民幣56.23億元(相等於72.29億港元)，平均地價成本約14,600人民幣。其中一半代價將按每股3.286港元發行約11億股深圳控股新股支付，餘款則由現金分期支付。由於發行新股作價相當於前收市價2.7港元溢價21.7%，相信注資對上市公(773220)司股東有利，預期交易將獲股東順利通過。
深圳控股將獲得目標公司全部股權，目標公司目前從事物業發展及投資、物業管理、園林設計及施工、農產品加工及銷售。根據目標集團截至二零一三年十二月三十一日止年度的未經審核綜合財務資料，物業投資及開發分部及物業管理分部分別佔目標集團截至二零一三年十二月三十一日止年度分部收入總額約94.9%及佔目標集團截至二零一三年十二月三十一日分部資產總額98.6%。
擬注入資產詳情如下：
發展物業
名人土地項目位於深圳市核心地段，香蜜湖福田區的豪宅物業地皮，目前二手市場平均樓價大約在每平米人民幣50,000-80,000之間。單計該項目，總樓面面積約為25.9萬平米，預期其中fKc^414.1萬平米為住宅及服務式公寓，另外8.05萬平米為辦公大樓，另有0.72萬平米為酒店，以及20萬平米為商場及其他商業設施。該項目尚有未繳地價33.05億人民幣，預期項目將於今年內開始發展，並於2015年內預售。
天御香山花園住宅項目貨尾單位，總面積約3.27萬平米。
投資物業
農科在香蜜湖區持有多個投資及自用物業項目，最主要的收租物業為位於該區的P屔>#2時代科技大廈總樓面約5.78萬平米，農科綠洲辦公樓若干單位，總樓面0.88萬平米，以及其他零散投資及自用物業，總樓面約2.65萬平米。
待開發土地資源
深圳市政府於2005年收回農科擁有一塊土地，當時同意將以深圳龍崗一個總地盤面積10萬平米的工業用地作為置換條件。另外，農科亦持有龍崗區坪山鎮及大鵬鎮的qQw/8農地及相關資產，總土地面積分別約42.4萬平米及11.2萬平米。
收購完成後，深業持有深控股權將由原來的60.21%增至67.27%。
注資將提高深控於2015年及之後的可售物業資源，協助集團達到於2015年內每年銷售額達到200億人民幣的目標，而去年集團的總合約銷售額約90億人民幣，未來兩年的售樓收益將按年增長近50%的目標。
據了解，母公司尚持有位於深圳市內總樓面約160萬平米的土地資源，未來將陸續注入深控。
預期發售新股的攤薄效應將被注入資產產生的盈利所抵銷，2014年每股盈利變化將有限，但2015年後當名人土地項目銷售後，每股盈利將因注資而有明顯增加，uGg-1雖然新股售價較市價出現逾20%溢價，惟現時市價較深PS&^3控每股帳面值亦有深度折讓，預期每股帳面值預期不會有太大變化。
深控的發展正以集團原來預期的軌跡運行，我們維持中長線看好的看法。投資者可按最近的注資作價，以及早年管理層獲發深控認股權行使價(約2.5-2.6港元)，作為參考的入市價。
(客戶持有604) |
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