|
受惠於希慎廣場零售及寫字樓物業租金收入全面入帳，截至2013年底止全年經常性基本溢利按年升26%，報20.43億港元，與市場預期一致。每股基本溢利按年升26%至1.92港元，每股派息按年升23%至1.17港元。
希慎在銅鑼灣擁有總樓面130萬平方呎零售物業(佔營業額55%)，230萬平方呎寫字樓樓面(佔營業額35%)，以及在銅鑼灣及灣仔半山擁有80萬平方呎(佔營業額10%)的住宅出租物業。
全年租金收入按年升23%報31億港元，其中12%的增速來自希慎廣場的租金收入全面入帳，餘下11%增長來自原有物業的租金收入增長。
零售物業租金收入按年升34%至16.8億港元，佔零售物業組合35%的希慎廣場的收益全面入帳，為零售物業租金收入的主要增長來源。今年一月，希慎零售物業租錄得100%的按年營業額增長，大幅優於市場平均增長14.5%，因為希慎廣場去年1月才剛開幕，收入未達全線營運時的效率。
寫字樓租金收入按年升19.5%，報10.9億元，很大部份來自原有物業重訂租金的升值，去年約有1/3物業重簽租約，按平均加租約50%算，這19.5%的增長中，16.7%來自原有物業租金收入上升。餘下部份來自佔集團寫字樓樓面11%的希慎廣場寫字樓自去年9月開始全面出租。
住宅物業主要來自灣仔半山的竹林苑，去年因為租金下調及銅鑼灣新寧閣(佔住宅樓面12.5%)於年底收回重建影響，收入按年跌8.5%至3億港元。
扣除新寧大廈及新寧閣重建影響，於去年底零售、寫字樓及住宅之出租率分別為96%，98%及92%，除了住宅出租率較底之外，其餘物業出租率理想，預期今年租約期滿(即3年前簽訂)的租客，仍然有加租的潛力。
由於希慎廣場已落成一段時間，市場推廣費用開始正常化，以致物業管理費用按年回落至1800萬元至4.05億港元，加上租金收入上升，管理費用對收入比率由去年的17%大幅回落至13.2%。
行政成本按年升11.2%至2.08億港元，主要為員工加薪、招聘更多優秀人才加盟，以及原來懸空職位獲得填補等。
利息成本按年升55%至2.42億元，主要因為2013年初簽訂了一項為期10年的固定成本美元債，定息於年息3.5%，推高了去年的平均利息成本，由2012年的2.7%升至2.9%。該筆債務可鎖定未來十年債務成本，為未來利率上升做好預防準備。
集團財政健全。截至去年底止股東資金約633億港元，按年升9%，折合每股59.5港元。於去年底，總帶息負債75億港元，扣除手頭現金約41億港元，淨負債34億港元，相對股東資金淨負債比率5.3%(2012：6.2%)，處於歷史性低位水平。
展望今年，由於銅鑼灣希慎道的商業大樓新寧大廈(26萬平方呎)，以及其旁邊的出租住宅大樓新寧閣(10萬平方呎)已於2013年底全面退租，以進行合併重建發展成一幢樓高27層總樓面45萬平方呎的綜合商業大樓，預計兩幢物業拆卸重建期間(2014-2018)將損失約佔集團2013年度約7%租金收入，其損失將由現有物業的租金升值所抵銷。由於佔集團收入約25%的希慎廣場，預期今年收入仍將持續上升，因部份租客乃於去年不同時段簽約，去年收入未反映整幢物業全年全線出租時的收入，預期即使扣除重建部份失去的收入，希慎今年盈利或仍然錄得單位數字的增長。
希慎向來於訂立租金水平時傾向保守，去年亦刻意增加零售物業的基本租金(base rent)比率，以減輕按營業額計算收入(turnover rent)受經濟周期波動的影響。
按周五收市價32.9港元計算，往績市盈率17倍，息率3.57%，市帳率約0.55倍。預測市盈率或報16倍，息率3.8%。
由於新寧大廈及新寧閣的重建項目，將於2018年才落成，由於損失了約7%的現成收入入帳，未來幾年的盈利增長或受限制，但於落成後可出租樓面之收入，將較2014-2017年間上升9-10%，其影響大約為希慎廣場對集團租金收入刺激的四成左右。
若經常性純利可全面派息，加上希慎今年盈利或稍微增長，現價的回報率其實有6厘，高於已全數派息的領匯的4.5%達1.5厘，但現實是希慎不會全數將盈利派息。考慮到未來租金市場或歸於平淡，即使集團的收租物業或有較佳的防守力，甚至仍然可以稍為逆市加租，預期該股只能於現水平浮沉，預期股價波幅或在28-36元之間，現價或較接近波幅的中間偏上限水平，有意買入作長線投資的潛在股東，宜於股價跌破30元時才考慮買入未遲。
希慎的理財政策保守，投資於希慎與以全現金買入物業收租無異，較適合保守的投資者長線收息之用。然而，集團中長線業務發展，亦因為管理層的保守作風而受到限制，對進取的投資者欠缺足夠的吸引力。
|
| 本文版權歸Quamnet華富財經所有，除以下授權的分享方式外，使用其他方式轉載部份或全部內容，Quamnet華富財經將保留追究權利。 |
No comments:
Post a Comment