永泰地產(369)

於回顧期內，本集團錄得淨溢利7.943億港元，主要來自確認「懿薈」及「Belle Vue Residences」預售的溢利、Landmark East的租金收入增加、出售兩幢工業物業的收益，以及投資物業公平價值重估所致。本集團於二零一零年上半年的收入為13.566億港元（二零零九年上半年：4.17億港元）。另派發中期股息每股3.5港仙。



1H 2010 入帳的「懿薈」及新加坡「Belle Vue Residencss」售樓毛利較預期低，兩個項目均尚有40%樓面待售，考慮市況比對預售初期(09年7月及08年末)大幅改善，加上餘貨皆為質素較高的高層單位，預計短期內重新推出，毛利將大幅改善。期內集團購入半山加冕台重建項目，令集團的土地儲備可持續發展至2013年。



半年止，淨借款43.09億，淨借款/股東權益比為40.6%(2H2009=43%)。其中不包括出售兩幢工廈的未到期應收帳，共8.59億，計入這款項，負債比率將降至34%。預期年末，計入售樓收益，比率將降至30%以下。集團每股帳面值6.66元，預測年底每股資產淨值8.26元。



估值



永泰的資產淨值折讓(NAV discount)比同行大。其中最適合比較是股本同樣近100億的嘉華(173)，兩者的折讓同樣近70%。需注意嘉華近年集中發展內地市場，如今年初調控前，以逾10億購入上海朱家角地皮，及7.7億增持上海嘉華中心權益，目前逾半資產位于內地。考慮無論調控前後，內房股的資產淨值折讓均比本地發展商高(反映政策風險 、資產估值偏差)，兩者不適合直接比較，反而永泰平衡業務分佈更相似信置(83)，平均分佈於售樓、收租，輔以酒店。我認為永泰的資產淨值折讓應介乎嘉華及信置之間，並相近於二線收租股。以50%資產淨值折讓計，目標價4.13元。