陸東專訪3 港樓將爆煲

2014年8月2日
撰文:柯慧琳、林衞
欄名:封面故事
7月多個大型樓盤承接6月的旺勢推售，且新盤大戰轉趨熾熱。7月推售的新盤包括信和置業（00083）的大埔白石角逸瓏灣I及II期、長實的大埔嵐山一期、香港小輪（00050）的紅磡城中匯等，銷情均十分理想。
此輪樓市小陽春能否持續？今年全年樓市看升嗎？陸東表示：「此輪的樓市小陽春不能持續！地產商低價賣樓、投地、甚至不投地，慢慢地，投資者會明白，為何樓賣極都有。」
「我看香港樓市已見頂，但樓市短期仍不會大跌，現時樓價無急速下調的風險，因為美國債息升到3厘，港息也沒怎樣升。你看聯儲局主席耶倫（Janet Yellen），她不像一個很鷹派的人，加息不會加得很快。現在看不見美國有通脹壓力，所以我不覺得息口會急速上升。但是供應卻會增加得很快，你看每星期都有樓賣，發展商都在吸水。現時樓市供應大增，較資金成本上升的影響更大。」
痛苦指數已達臨界點
他始終認為，因為美國推行量化寬鬆（QE）政策，令資金氾濫是很危險的。陸東說：「對於亞洲各國來說，過去幾年因為利息長期低企，錢長期氾濫，令亞洲地區的債務增長快過經濟增長，後來息口大幅下跌，每個人都借錢去買樓、買車，個個負債很多，這是非常危險。香港地產市場已頻臨爆煲邊緣。」
他說：「現時本港有110萬個私人住宅，總市值是本地生產總值（GDP）的3倍。1997年前特首董建華上台那天也是3倍，即是說私人樓價相對經濟實力頻臨爆煲。樓價上升不要緊，只要入息也跟隨上升就可以了。但是，今天本港樓價大幅上升，但是入息卻沒怎升過，今天支持高樓價的只有低息，但利息沒可能永遠都低，大家一定要明白這點。」
「美國量寬導致很多亞洲國家借錢比賺錢快很多，這是相當危險的，當利息升我們就首當其衝。看看瑞信的痛苦指數，假設不吃不穿不玩，人工全拿去供樓，要買一個500平方呎的上車盤，要用15年，15這個數很神奇，1981年到了15就爆煲。1997年到了15.7就爆，今天又差不到到15。我不知道為甚麼15這麼神奇，但似乎是一個臨界點。」
他續說：「奉勸大家小心，沙氏時痛苦指數去到4.6，當時樓很便宜，但工作不穩陣。供樓起碼15年至25年的事，息口不可能15年至25年都那麼低。我很相信物極必反，利息經過長時間被人為因素壓低，彈上來會很凶險，是一下子爆。就像你按着彈弓很久，一鬆手會彈得好高，所有東西都根據鐘擺理論運作。」
「現在，香港的家庭負債相對於GDP，在亞洲區除日本及新加坡外，我們最高，所以很危險。日本、新加坡有相對自由的金融體制，我們卻沒有，港元與美元掛鈎，我們沒有自由。此外，報章說全民就業，300多萬勞動人口，個個有工做，只有2%、3%失業率。」
三大行業已增長不再
然而支持香港就業的三大行業都面對增長不再的問題。「一、金融業，過去幾年，金融一直都不好。二、貿易，你看中國出口數字，香港貨櫃碼頭的轉口數字、長和系主席李嘉誠都賣資產，可以好到哪裏？三、零售，香港是唯一一個城市趕遊客，倒自己米。自由行不用趕客也慢下來，其實自由行旅客增長在2012年已見頂，香港人後知後覺。」
「但是住宅供應持續上升，每年供應8,000個單位，可能要2年至3年時間，供應2萬至3萬個單位，不能一炮過，土地不是澆水能長出樓宇，由生地變熟地要1年、2年，熟地變樓又要4年、5年，6年甚至7年時間就會看見很多實質供應。」
他強調在全民就業一再變差，加上土地、樓宇供應增加，利息趨升，這個環境多嚴峻？「若你問我現在可否多買一層樓來投資，真的要小心，買層樓收3厘息，千萬別如此戇居，藍籌股都有4厘息。「地產商並不是傻瓜，地價會何愈來愈低？因為他們預期樓價會下跌，連起樓賣給你的那個，都告訴你樓價會跌，你還拿條命去博？這是咎由自取。」
地產股可買信置新世界
不買樓可否買地產股？他指買本地產股的話，不買長實及新鴻基地產（00016），可買信置及新世界（00017）。「因為我不覺得平，如果香港地產股要買一兩隻看門口的話，我會揀這兩股。長實因為她持有和黃，和黃於可見將來的增長應該是這幾年最慢，惟有靠賣樓，為何股價能見150元？假設去年預備賣10間樓，結果只賣了兩間，她推說政府批賣樓紙批得慢。今年卻有好多可以賣，又遇上小陽春，買樓意欲好番，嵐山利潤又幾好，但現在不便宜了。」
他續說：「新世界沒長期賣樓，故沒有穩定增長的因素，她有時賣到，有時賣不到，靠幾個盤食糊，可能有一、兩年會好差，但是我看好新世界及信置，因為她們能夠在適當時候集資，新世界未能私有化新世界中國（00917），自己袋錢。加上，新世界中心落成等，今年應該較往年好。信置已經差不多淨現金，唯一差些少是大埔白石角逸瓏灣的銷情較慢，但最近好番。信和有條件買地，同埋物業質素在1997年後改善了很多。」
內地剛需大 樓價難跌
內地樓市方面，他是大好友，「剛性需求非常龐大，內地樓市升不等於樓貴，樓價便宜還是貴，相對於你的賺錢能力。如果你的收入沒有上升，樓價上升，就像今天的香港，那麼多民怨，因為收入沒有上升。內地地產完全不同，過去20年，入息佔GDP的升幅，遠遠拋離樓價升幅，故不怕樓價升得快。還有，內地借錢的人少，中國人不存夠錢不會買東西。2012年、2013年，限購令、限貸令搞到很多人離婚才能買兩層樓，扭曲市場樓價也不跌。」
「中國的住房支出，包括供樓、管理費，佔家庭收入的比例，一半人少於10%，即是說一半有樓的人用少於10%收入，去保養或者供樓，這樣樓價很難跌，但是風險永遠都有，卻不在樓價大幅下調，而在於利息大幅上升。在內地做地產發展，除一、兩家較大外，其他發展商都借很多錢，平均借七、八成，即做10元生意借7元、8元，這就是風險。」
「諸如保利置業（00119）、富力（02777）等借100%，做100元生意。我比較喜歡賣樓快，即樓轉比較快的公司，貨如輪轉，像工廠一樣，最厲害是華潤置地（01109）、中國海外（00688）。所以若看好內地樓市倒不如買內房股，我曾經擁有過深圳某大型發展項目第一期的頂樓單位，那時候很漂亮，但到第三期，我的單位甩皮甩骨，爛鬼樓沒人要。」
「內地樓會愈來愈漂亮，如果覺得市場需求仍不斷增長，買內房股好過買樓。很多人說，政府會再出辣招打死樓市，我認為不會。政府希望樓價持平，不希望跌，因為地方政府接近三成收入靠賣地，樓價跌，地產商不買地，地方政府收入就大減。」