內地買樓 兼享資產人民幣齊升竅門2

陳慶生: 內地買樓 兼享資產人民幣齊升竅門2

上期筆者介紹了內地樓市的背景，以及如何選擇在哪一個城市置業，今期將介紹內地銷售合同以及申請房貸的竅門。

內地近期不少開發商，都推出的不同主題去為樓盤宣傳，從休閒概念、雙地鐵站、學校網佳，以致社區居民背景的組成做招徠，個別單位的實用率甚至聲稱高達130%。其實自2010年的 「國十條」調控樓市政策推出以來，開發商都紛紛以送單位面積來變相減價，其中運用最多的是送露台、陽台、飄窗、走廊外的玄關，所以才有單位面積超過100%的說法。簡言之，以各種手段希望買家掏錢，自己儘快套現。

以筆者的經驗，在內地買樓，必須比香港做更功課，起碼要在不同的時段（早、午、晚）看看心儀樓盤的施工圖，更要核實單位內面積，另要了解未來社區的規劃，包括交通設施，住區管理等。

在簽署房產銷售合同時，也必須要留意交付日期，開發商交樓的條件，具體在合同上出現的面積等，不要輕信銷售人員的介紹，畢竟銷售刊物上的圖片，可能會跟事實有距離；同時留意合同上對於開發商延遲交樓時的處罰條款。

大陸的情況畢竟跟香港不一樣，如果開發商真的違約，小業主能做到的追究方法也確實有限。因此，發展商的品牌、實力和聲譽也是其中一個考慮，也是以後你希望轉售房子的時候，你必須要從一個大陸買家的角度來考慮。

香港銀行申請成本或較高

另外，對於要申請房貸的讀者要注意，一般香港人，如果在大陸沒有現金流(內地術語為銀行流水記錄)，會比較難申請到房貸；不過讀者在看房時，要留意開發商有沒有鎖定的房貸銀行，如果有的話，香港人申請房貸會比較容易，否則我們是較難自己敲門去成功申請房貸的。個別香港銀行也有對合作的樓盤，提供港元供款，人民幣房貸的安排，當中牽涉到較申請香港本地貸款為高的成本和匯率差異。

此外，大家必須留意，鑒於內地房貸利率平均在6.6%以上，人民幣匯率在歐美經濟持續不振下，到今年年底兌美元到達6.20 也不會讓人太激動，雖然人民幣會比以往可能波動，也會有走弱的可能，但相對港元還是能會繼續看俏，作為香港人，不斷累積人民幣和外幣資產，同時建立港元負債，對供大陸樓而言，相信會較理想。

內地銀行審批的考慮

現在全國各省市的房貸申請人資料還沒有聯網，雖然系統在局部改善中，今年年中以開始在全國40個大中城市開始聯網，不過，銀行在審批房貸時仍然以個別申請人的背景來考量。每一家銀行在提供房貸時的條件可能不盡相同，筆者整理了深圳主要的銀行的資料，供大家參考 ：

▪ 不管房子以後的產權屬於房貸申請人還是與配偶聯名，申請人都需要提供自己與配偶的身份證，結婚證明。

▪ 如果是以企業購入房產來申請商業貸款，還需要提供工商證明。房產評估報告，購房合同，首付收據，商業保險單影本等。

▪ 需要收入證明，不需要持有深圳的居住證。

▪ 在深圳，一手房貸款比率一般不超過房產的70%（個別銀行可能可以對90平方以下的一手房提供80%房貸）。二手房貸款比率不得超過房產的60%。貸款年限最長可達30年，還貸年期應不能遲於借款人65周歲。此外，如果還款期限在30年以內的，樓齡與貸款期限之和必須小於65。具體條款各行各省市會有差別，借款人宜多做功課。

▪ 如果香港人希望購入商鋪或者辦公室，視乎各地不同情況的要求，深圳普遍可以接受香港人透過成立公司來持有商用房。不過，謹慎起見，缺乏內地房產投資經驗的香港人開始還是以選擇普通住房為佳。