內地買樓 兼享資產人民幣齊升竅門

2012年11月1日

陳慶生人民幣理財

陳慶生: 內地買樓 兼享資產人民幣齊升竅門

最近特區政府出招，遏抑發飆的香港樓市，有趣的是，跟香港一河之隔的深圳，在中央重手打擊一段時間後，房產市場已開始稍稍反彈，展望明年內地經濟如果可以成功軟著陸的話，內地樓市還是值得留意的投資。

讓筆者先用些少筆墨，講講內地樓市的背景；因為明白內地人對買樓的看法和特色，不要單以港人的視角看問題，是決定在異地做業主否不可或缺的。

內地公房仍不少

內地本行共產主義，房子一向由單位分配，所以，私人房產市場的發展時間不長。1987年，當時深房集團的前身，深圳經濟特區房地產公司以525萬元投得第一塊私用地塊，可以說是私人樓市關鍵的第一步。

此後，房地產市場經歷過幾次高低潮。私人樓市發展初期，因為市場監管政策缺乏，加上經濟還在發展初期，人民的生活水準還是較低，買賣私人房產者不多，房地產過往一直呈現一手市場火爆，二手市場冷清的情況。

這個局面在05年後開始改變，隨著大陸居民收入的猛升，大城市的二手房地產產市場也開始盤活，及至後來，房產價格更是愈走愈高，屢壓不下；那是後話。但內地仍有不少人，手持單位提供的房子，這是投資者要注意的。

接著，大家當然要了解，支撐內地樓市高企、屢壓不下的原因。了解這，大家才明白，自己投資的保障和風險所在。筆者認為，除了中國人的傳統觀念外，也有特定的文化和經濟原因。

為何樓價撐得住

1. 市場對房產的剛性需求偏大，除了適婚男女人數增加，出於「丈母娘」在甄選女婿時，是否持有樓會是一個主要考慮外，部分地區的投資性購房和投機性購房大量增加。

2. 地方政府缺乏財政收入，從賣地、徵地取得收入，或占地方政府收入30% 以上看，就不難理解地方政府希望保持房價不跌的原因。

3. 住房供應的結構不合理，比如豪宅、大戶型的房子供應多，小型房等「上車盤」的供應不足。

4. 開發建設成本過高，雖然土地價格大概只占商品房的價格20% - 30%，但是在土地成本外，還有其它不同類型的稅收徵費、拆遷賠付等。

5. 此外，內地資本市場籌資效率欠佳，房地產商必須要透過其它高成本管道融資，包括把項目轉化為私募股權基金，透過種種管道曲線發債，從民間信貸機構取得貸款等，都一直令房價變得居高不下。

因此，內地開發商一般寧可透過市場的促銷管道，送面積、送家電、以毛胚房交收給客戶等方式促銷或變相降價，也不會明擺著降價。

倘讀者真有興趣，在內地置業，兼享人民幣和資產升值的好處。我建議大家要考慮幾點：

幅員遼闊 城市如何選

1. 當地城市的經濟在冒升。大家要分清的是，我們看的是城市發展的增速，例如天津、成都、重慶等，都是高速發展城市。

2. 當地人口的組成，如果以外地短期移民為主，房價前景可能要打個折扣，如果是由當地居民為主，居民素質一般較高，加上外資流入帶動租盤，前景可以看高一線，例如上海、無錫、杭州、福州等便是。

3. 當地城市的經濟構成，是不是有能持續發展的實體經濟?例如蘇州、瀋陽等便是。

4. 當地的城市市區面積是否較少，土地供應會否因為保育、環境等原因比較缺乏，例如北京、西安這些帝都便是地塊難求的。

5. 交通是否便利，未來的運輸配套能否配合? 例如長沙、烏魯木齊等；雖然是發展之中，卻是交通樞紐。

6. 以後會否因為附近超大城市的發展而有受惠，例如保定、石家莊、廊坊、涿州、濟南等。它們雖然不是一級城市，卻可以受惠附近規劃了的大型城市的發展。

至於內地如何選擇房子的竅門和人民幣買樓竅門，下一期續談。