新意網(08008) Q & A

價值透視 > 答客問 > 文章 改變字體大小: 答客問20131010 13年10月10日 15:17 Name : Johnny Member ID: 43113 Comment : 唔知是咪小詹詹手筆，冇唸過佢地bid. 資料來源： on.cc 東方互動 - iPhone Edition 地政總署批出將軍澳土地予新意網(08008) 地政總署今日公布一幅土地的招標結果。該幅位於將軍澳第85區環保大道的將軍澳市地段第122號的土地，以4.28億元批予康高發展有限公司，母公司是新意網(08008)，批租期為50年。 地政總署發言人說：「中央投標委員會已授權地政總署把該幅用地批予出價最高的投標者。」將軍澳市地段第122號的地盤面積約為10,300平方米，指定作高端數據中心用途，最低及最高的樓面面積分別為2.64... 遠超市場下限bid 到。我斗膽地幫你加呢隻做十倍股 Name : ben Member ID: 3598 Comment : 新意網執平貨 逾4億奪數據中心地http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20131009/51796472 林師傅, 有利8008長線發展? Name : 笨蛋Member ID: 13254 Comment : 前年Google以7.8亿港元取得獎軍澳2.7ha 地，平均2.9亿/ha, 今次8008 出價已比2年前貴1.38億，怪不得可成功投地，市場估地皮7-10亿真係錯得離譜。Google 用15.6亿起樓加設備，平均6亿/ha，估算整個項目10-11亿，8008手上cash(不計有息證卷)剛有11亿，應足夠發展，但是否持續100% payout ratio有疑問？ Name : Johnny Member ID: 43113 Comment : Maybe...as Alfred said that as well. Assuming the development cost of this centre is $5000/sq ft., then the total cost (including the lease-hold) should be around 2.7b. According to the annual report, net worth of Cash+investment properties was 2.2b in June 2013....... 除非甘心個增長變成低雙位數, 長遠計,這一着是一定要下. 冇理由龍頭喺將軍澳冇個場嘅. 更何况當郊野公園都要拎去起樓時, 數據中心啲地唔會大量供应掛?? (之前報紙一直提佳明呀,中立呀,外資呀, 冇提8008...好在佢地低調出擊) Name : 笨蛋 Member ID: 13254 Comment : 8008低價投得地長遠是好，但恐怕未來幾年會減 payout ratio，影嚮估值 Johnny，Ben及笨蛋，請看今天的評論文章。新意網(8008)今年預測ROE是16%，扣除現金ROIC回報高達23%。手頭15億元現金去年度的平均利息收入是3.4%。 即使因為近年建設局成本上漲，這個新項目未來的ROIC低一半，只有11.5%，仍然是目前利息回報的3.4倍！當然，股東是要先苦後甜，因為頭幾年利息收入會減少，盈利增長動力會較低，落成後首一兩年亦可能會拖低整體業務回報，但這個世界，沒有付出，是不可能有收穫的。900港元一呎的地價，在香港確實是很難得的便宜價錢，這個項目未來的回報，肯定會非常可觀。 這幾年的工資漲得厲害，恐怕今次新意網的建築成本會高於Google。由於Google並不是透過公開招標，相信是政府給予外資特別優惠的價錢，不能相提並論。 Name : aron Member ID: 3598 Comment : Vincent 師傅: 自覺走黎走去,見咩買咩...結果...!可能唔及我朋友咩都唔理, 全副精神死鍊#8008 #2380搏倍升 , 可能勝算更高 !?雖然話集中投資有點危險 , 但以上兩股皆有高息有增長,搏得過!? Aron，這兩家公司都是很穩健，現價的新意網(8008)並不算很便宜，但昨晚投得新增的數據中心用地，將大幅增加集團的總樓面達85%，將對長遠發展非常有利。 Name : Johnny Member ID: 43113 Comment : 補充少少: 根據佳明招股書P.142, 要起有地基的DATA CENTRE,每呎建築成本是$5357;跌左副眼鏡嘅高緯環球估超過$5000; 滙富估$6000最誇啦啦嘅高力國際更估$5000-10000;不如如果您去分析員會議幫下手問任景信先生,夠竟建築成本要幾多錢一呎?? 擒晚掛住望BS冇望CFS, 不過隔離台志朗巴打提醒左一件事, 佢地一年現金流入五億夠照呀.(另外有一句又係想講好耐,唔知是咪受您影響, 點解對呢隻科技股用息率4厘至5厘作目標估值……看看1271近月真是勁爆).. Good Night Johnny，假設Google位於將軍澳的數據中心地積比率與新意網(8008)一致，則總樓面將高達124萬平方呎，而總資本開支約3億美元，則每平方呎成本只得1,900港元，而這已包括地價在內。即使地積比率減半至只得2.14倍，每平方呎總成本亦只得3758港元！扣除傳說中的300港元超低地價，建築成本不足3,500港元。 因此，估計Google的實際每平方呎建築成本，應介乎1,600-3500港元之間，當中較大機會接近2,000港元，多於接近3,000港元。當然，Google用的是2011-2013年的建築成本，未來的成本可能有通脹，但我們相信實際數字應該不會跟離3,000港元一方呎太遠。 佳明的招股書看過了，其地盤面積較小，地積比率高達9.5倍，將起樓高14層的數據中心。反之，新意網投得的地皮，地積比率只及其不足50%，依此推算，樓高將是6-7層，單計地基的成本已相差很遠，而且該公司是小型建築商，成本效應未必及得上新地(16)。 Name : Johnny Member ID: 43113 Comment : 建築成本夠竟是三五定七千一呎，真是一個迷。不過創紀之城同荃灣地皮又有得憧憬下：新意網發言人昨表示，對投得地皮感到高興，地點將興建高端數據中心，並將成為集團旗艦數據中心。集團對本港的數據中心業務長遠前景，抱持樂觀態度，預料隨著數據使用及處理量急速增加，配合科技發展，將為數據中心帶來更多新的需求。 據了解，除是次奪得的將軍澳地皮外，新意網現時於本港共有4個據點，包括柴灣MEGA-iAdvantage、荃灣Jumbo iAdvantage、觀塘及沙田火炭。 料趁機騰空據點 轉型發展 是次新意網進駐將軍澳發展旗艦數據中心，旗下數據中心規模將大幅提升，市場估計或有機會趁機騰出現有據點作其他用途，當中位於荃灣楊屋道145至159號Jumbo iAdvantage，早前政府將該地用途改劃為綜合發展區，並預料區內將遂漸轉型為商業或住宅用途，加上該數據中心鄰近新地(0016或相關人士早前申請改作住宅的安泰工業中心等4幢工廈，不排除該數據中心日後亦有機會更改用途。http://news.sina.com.hk/news/20131010/-19-3086676/1.html Johnny，當今之世，經營數據中心好過起住宅樓很多倍！ 新意網(8008)去年扣除利息及租金收入，數據中心及相關業務獲利約3.2億港元，相對總經營樓面55.1萬平方呎，每平方呎淨回報達580港元，等於月淨收益48.4港元，以純利率75%計算，每月毛租金回報率要達到65港元，才有這個淨回報率。即使是興建豪宅，你認為荃灣這塊地可以獲得每呎65港元的租值嗎？ Name : Karl Member ID: 33661  Comment : 唔好意思， 因為唔係會計底， 睇完你有關8008的報告， 唔係好明點解派100%息但都有錢儲起咁勁！？ 可唔可以解釋一下， 謝謝 Karl，會計盈利要扣除非現金的開支，如折舊及攤銷，因此實際公司的淨現金收益，是高於報表盈利，每年多出的那1.6億元現金流，主要來自折舊及攤銷，但還有其他收入，如客戶的預付款等。 答客問20131022 13年10月22日 16:18 Name : kwok Member ID: 17315 Comment : 8008是搞數據中心, 其業務主要在香港, 那麼, 有沒有公司, 其業務是在大陸, 而其數據中心生意也搞得不錯? 有沒有這類上市公司呢? Kwok，對不起，我們沒有深究過這問題，暫時沒有這方面的資訊。我們看好新意網(8008)，亦不是因為看好這個行業，而是因為其較佳的執行能力，以及其擁有合適的物業資產，上述的因素，不是隨便找一家數據中心經營者，就認定其必定會做得像新意網一樣成功。很多過去多年來成功的投資，要在不同的歷史時空，不同的人事關係上重複過去的成功故事，是緣木求魚。