內地經濟、樓市與內房股

內地經濟、樓市與內房股 14年5月14日 10:12

近期關於中國的宏觀經濟數據，表現越來越差。中港兩地股市，表現雖然說不上好，但是大市暫時並未受到負面消息所衝(773220)擊。   對於「究竟目前是暴風雨前夕的寧靜，還是所有負面消息其實已於價格中反映？」這條問題，我認為答案很可能是介乎兩者之間。任何具意義的反彈，將吸引看淡中國宏觀經濟形勢的投資者趁高造淡；同樣地，任何具意義的下跌，亦將吸引相信改革紅利最終成為事實的投資者候低吸納。   目前的港股，或者是處於微妙的均衡點。何解，讀者可從目前頗為薄弱的成交可見一斑。交投淡薄，是a閁v/9因為看好及看淡者，都沒有太大的誘因改變現有的資產分配佈局。只有在大成交之下，才顯示好淡雙方意見出現嚴重的分歧。   關於最近的負面宏觀經濟訊息，有興趣的讀者，可以一讀陶冬最新的一篇博文。其文章提及，北京與上海二手房市場求售數量急增一倍，成交跌了一半，大量沽D灬w-7盤積壓，一時之間消化不了。歸根究柢，那很可能是新政府上場之後嚴厲打貪的結果，貪官為求套現，最近紛紛以低價標售手頭物業。   不單是房地產市道受到打貪影響，就連早前的年貨滯銷，以及農曆年後開始的固定資產投資旺季，亦因為地方官員為免瓜田李下，都變成旺季不旺，官員紛紛將項目推遲拍板，盡可能避免任何利益瓜葛的嫌疑，這些通通都與中央打貪有不可分割的關係。   最近與一位在銀行O閁©#4打工的大學師兄敍舊，談及近年國內投資者借助中港兩地利率差異及匯率趨勢，大做利差交易賺個盤滿砵滿；席上甚至有人提及，即使公眾形象極之保守的恒生銀行(11)，其手頭涉及跨境套利交易的金額，已逾1,000億港元，過往幾年，即使保守假設，這批套利交易每年獲利5%(2-3%的匯率升值加2-3%的利息差距)，單計恒生的帳上，已為客人提供每年50億港元的套利利潤。這批客人之中，部份是將資金掉撥到國內的投資理財產品，息差往往不只2-3%，而是8-12%甚至更高，實際產生的利潤，很可能是介乎50億至100億港元之間。當中，恒生的帳目，很可能只是整個銀行體系不夠10%的資金，換言之，透過兩地匯率及利率差異的套利交易，總金額可能高達10,000億港元，過往每年產生的利潤則達500-1,000億港元。   我的即時感想，是這支歌仔，恐怕自今年開始，已經沒得再唱。這批在過去五年大賺利差交易利潤的炒家，收入將難以為繼，令人擔心這批套利者的消費與投機行為，將產生負面的漣漪效應。   年初至今，人民幣累計貶值約2.5%，這不單對進行匯利及利率套利的投機者造成損失，亦對近年大行其道的國內企IRv@6業來港大舉借入港元及美金債的企業，產生頗大的負財富效應。   數債務最重的內企，非內房莫屬。為了掩飾債務堆積如山的事實，近期不少內房企如恒大地產(3333)、綠城中國(3900)、雅居樂(3383)、瑞安房地產(272)、遠洋地產(3377)、富力地產(2777)及碧桂園(2007)等，紛紛在境外及境內發行永久證券或永久債券。企業發行永久證券或債券，由於不用償還本金，會計上會將集資所得以股本入帳，但由於其性質不是普通股，對股權沒有攤薄效應，不影響大股東的控制權。在計算財務槓桿時，卻能產生減少債務的現象，但是永久債券一樣要支付利息，這種掩飾其實不能避免其財務開支持續上升的現實。上述七間內房之中，除了碧桂園財政較為穩健，而富力則因為持有數量較多的投資物業，套現能力較強，其餘內房目前的財政狀況，幾乎可以用不堪入目來形容。一旦住宅物業市場滯銷，而以港元及美元作為本金的債務，卻因為人民幣貶值而持續上升，他們的資金鏈很大機會出現嚴重的問題。   雖然去年至今，不少內房的股價已累積了不少的跌幅，我們擔心其價格下跌，只是如實反映國內房地產市場經營狀況惡化這個現實。   年初至今，共有23家內房發行總值120億美元的境外債，在33項債務發行中，當中25單為美金債，只有8單為人民幣債，這批總值約90億美元的新增美元債，至今已坐著近2.5億美元或20億港元的帳面虧損。連同過去七年累計發行美元及港幣債務，預期內房的外幣債務於不夠半年之內，已錄得近100億港元的帳面匯兌虧損。美銀美林預測，內房債務還款高峰期在2018年，屆時內房需要償還總值140億美元的債務。

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