REITs風險需知

有留意開一眾房產信託基金REITs (Real Estate Investment Trust)的朋友都知道，其股價走勢在近來的大跌之中，相對跌幅溫和，甚至跑贏大市，如本港房地產信託基金的龍頭領匯(0823）更上升4.5%之多，似乎成為資金避難所。雖然，REITs好像是「穩陣」的投資工貝，但是亦同時存在一定的風險。
REITs風險不下於股票
最近，政府開始重視REITs的發展，為現時7隻REITs編制指數，預計恆指服務公司傾向將個別成份股比重上限定於15%水平，有關上限某程度或扭曲該房地產投資信託基金指數的表現，因單以領匯房產基金（0823）計算，佔本港7隻REITs總市值670億元中的60%，惟相信有關指數仍具參考作用。而本港REITs市場發展至今，亦是時候推出指數追蹤該市場表現。雖然，REITs其股價表現較為穩定，但是仍有一定的風險投資須知。
同受大行評級影響
REITs的資產價值和租金會隨通脹而上升，但是REITs股價與一般股票一樣，同樣受到投資銀行發表報告所影響。像早前多隻新加坡上市的REITs被花旗銀行調低評級至「沽售」，理由是新加坡與全世界一樣面對通脹壓力，再加上環球信貸緊縮，導致REITs的借貸成本上升。當日報告一出，股價便應聲下跌7%之多。
基金持股量高面對換馬或贖回壓力
很多REITs都有大型基金持股，作為投資收息式參與運作。由於，REITs派發高息在跌市時發揮資金避難所的作用，但是假如面對環球股市急挫，持有REITs的基金亦有機會被本身客戶提出贖回要求，繼而需要沽出REITs套現。另一方面，在大牛市時市場很多股票增長動力驚人，而REITs就只有穩定收入，少了一分憧憬，因而會被持有基金沽出，換馬至其他股票上，令沽壓明顯增加。
受物業市況、環球經濟影響
根據證監會守則，REITs只可以投資於有收入的房地產業務，如商場內已有租戶入伙交租，但亦可以收購窨時沒有收入或重建中的物業，但價值不得超過基金的淨值 10%。由於REITs只可以參與單一市場，不能做到風險分散，且房地產流動性較低，調整投資組合靈活較低。此外，物業的價值也會受經濟影響，如租金回報、土地供應增加與否，物業稅以及經濟是否急速下滑有關。
高息並不保證派息
REITs最吸引投資者是高息，但是這個高息並不代表一定派息，要視乎租戶是否按時交租以，租約年期以及出租率等，租金收入對REITs的現金流十分重要，也是支持派息的重要因素之一。
管理層質素重要
REITs所管理的資產愈大，所收取的管理費及租金愈多，有助其收入增加。不過，有些REITs會設表現費，令管理層會向高於市價收購物業，而賣家又用較高的租金短期租回物業，此舉無疑提高了基金的回報，但萬一物業市場突然下滑，就會對基金構成極大傷害。