潘石屹任志强索罗斯激辩中国房价

http://www.ce.cn/macro/more/201304/09/t20130409_24273669.shtml
2013年04月09日 13:24 来源：钱江晚报 [推荐朋友][打印本稿][字号 大 中 小] 博鳌亚洲论坛2013年年会8日下午在海南博鳌落下帷幕。本届年会以“革新、责任、合作：亚洲寻求共同发展”为主题，共安排54场论坛，重点讨论公共外交、国际关系、国际战略、地区安全等议题。




论坛最后一天，SOHO中国董事长潘石屹在“博鳌亚洲论坛2013年年会”的“经济转型与楼市调控分论坛”上认为，全国住房信息联网有助房价下跌。而华远董事长任志强则预测房价将上涨，“因为房价不是市场经济，所以它涨，要是是市场经济，就随着经济变化波动了。”国际金融巨头索罗斯则在接受记者采访时表示，房地产无法支持中国经济未来发展。



潘石屹：要房价跌，全国房子都联网



著名房地产商潘石屹昨天在本次论坛上说：“如果让我提一个建议要让房价往下跌的话，我有办法。第一个办法，把全国房子都联网，任何人拿身份证、名字可以拿出任何一个人房子的号。这个从技术上讲不难，为什么实施这么多年，还实施不出来？其实，在出台‘国五条’之前，我就想这个政策应该能够出台。可是，好像另外一个文件说，把网联起来的技术要到十二五末期才能联起来。这个，你交给新浪、搜狐、腾讯，两个月就给你联起来了，不是一个特别困难的技术。联起来之后，有多少收入不明的人拿着钱去购买的房子，谁都可以查得清清楚楚。如果说，下个月所有人可以查任何人的住房套数，这样二手房供应会多还是会少？当二手房供应多的话，我就不信房价不会跌。”



任志强：没有房子住，还实现什么中国梦？



一直避谈房价的华远董事长任志强8日在博鳌论坛上放言：“经济转型就是转到住房上。如果不转到住房上，我觉得中国梦是实现不了的。都没有房子住，还实现什么中国梦？”



分析中国从2000年到2010年的个人消费数据，任志强指出，2010年中国住房支出占个人消费的比重升至20%，这个比例在美国为25%多一点。任志强说，2012年中国商品房销售额达6.4万亿元人民币，在不包含农村食品消费的情况下，超过了全部食品消费的总值。2012年汽车的销售额为1.2万亿元，相当于房地产的1/5，高铁投资最高的一年为2万亿元，相当于房地产的1/3左右。任志强称，现在没有一个行业比房地产行业消费更大。



他认为中国现在与发达国家住房消费比例指标相比还很低，“可能还要差个七八个点，还有一个增长的过程。所以经济转型就是从食品消费转型到住房消费。”任志强说。



索罗斯：房产无法拉动中国经济



4月8日，金融巨鳄索罗斯在2013博鳌年会上指出，中国硬着陆风险提高。他认为，房地产无法支持中国经济未来发展，中国的国有银行积累了很多坏债，GDP增速下降影响基建收支平衡点，经济放缓会影响家庭消费信心，而生产效率提高需要时间。



索罗斯表示，中国必须转变经济模式，不能再依赖出口，部分原因是因为很多国家不能自顾，消费力下降。中国需要鼓励家庭消费。他指出，中国房地产一度投资过热，但目前仅占GDP30%，无法对剩下2/3的经济带来支持。而国有银行积累了很多坏债。银行系统存在很多问题。



他认为中国的GDP降至8%以下，会使得基础设施收支平衡点受影响；而经济放缓，会影响消费者信心，导致家用消费放慢。同时，生产效率提高需要时间。中国硬着陆风险提高。



据新华社、央广 （责任编辑：马常艳

合生創展集團 (754)

合生創展集團 (754)
市值： 138.5億


基本因素
數據支持中國經濟持續向好，內地樓市有求加上低息環境、現時內房股股價已反映諸多不利因素，值博率較本港地產股為高。

發改委上週四表示，4月份前半月的成交放大伴隨著價格快速上漲，轉為成交萎縮、價格停滯。從政策出台後的市場表現看，市場預期出現積極變化，投機需求退出，部份城市房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制，市場進入觀望期，預計後期房價將高位盤整。

國資委副主任李偉關於“貨幣政策和房地產調控政策將動態微調”的言論

合生自4月股價相對同業表現

死狗中的潛力股
合生創展(754)背景
以發展中高檔大型住宅地產物業為主的大型地產集團。以土地儲備計算，合生創展為中華人民共和國最大型的房地產開發商之一，自一九九五年以來，於全國範圍內建立其優質品牌。

其發展重心位於珠江三角洲、環渤海地區及長江三角洲這三個核心經濟區域，並以廣州、北京、天津及上海作為其核心基地。
合生創展09年度業績
錄得純利58億元，按年增長195%，每股盈利3.77元，不派末期息。上年末期息派10.5仙。 期內營業額112.25億元，微升4.2%。毛利率由45%降至42%。撇除投資物業重估及相關稅項，年內核心利潤22.74億元，增長31%。 09年底止，土儲3020萬平方米，已訂立銷售及預售合約但尚未交付建築面積615,706平方米，交付後2010年及其後確認收益72.61億元。 09年已落成建築面積949,294平方米，預期今年落成面積共165.48萬平方米。
策略：
合生將實施五年規劃，今年是五年規劃的第一年，在2010年將採取較為積極的發展策略

今年在去年基礎上實現合約銷售額30%的增長（去年合生銷售及預售合約出售的物業總額為150.88億港元，比2008年的95.3億港元有大幅增長，今年增長30%意味著今年銷售額目標設定為196億元以上。）

以高級商業地產為代表的投資型物業成為該公司未來“住宅物業為主，商業地產為輔”業務結構模式。2009年是合生創展在高級商業地產的起步之年，該集團在北京、上海、廣州等地有11個商業地產項目動開發，部分項目將在今年投入運營和招商。其中最大的動作，就是動了投資70億元、位於上海副中心五角場的合生國際廣場。
策略：
審慎財政策略，不派息，不拿地王（公司今年須償還的貸款達62.33億元，其中於2月份已償還22億元可換股債券，目前餘下的手頭現金約40億元）
根據年報顯示，截至2009年12月31日，該公司的土地儲備已達3020萬平方米，在上市房企中位居前列，其中相當一部分土地位於潛力黃金區域。

土地儲備
負債比率

技術因素


總結
優勢
2010年以後前景亮麗
年度業績理想
負債比率下降
銷售強勁
同業最佳土儲中一員
發展高級商業地產

風險：
經濟走下坡，國內貨幣政策進一步收緊，集團銷售進程減緩

Self study 中國地產股系列

119 AND 337

119 比例看上8.9元
337 黄金比例看上4.2-4.8

337 盛高置地 looking chance to enter

盛高置地(控股)有限公司 (「盛高置地」或「集團」；香港聯交所股票編號：0337) 欣然宣佈2010年2月8日分別以總價約人民幣35.3億元和人民幣14.2億元，通過掛牌方式獲得江蘇省無錫市太湖新城及錫山區兩塊綜合地皮的土地使用權。此次收購是盛高置地2010年度的首次土地擴充，使得集團長三角土地儲備新增約146萬平方米，總土地儲備已逾500萬平方米。

太湖新城項目佔地面積約272,375平方米，總可建建築面積約778,383平方米，其中住宅部分規劃為604,880平方米，商業部分為173,503平方米。?面地價約為每平方米人民幣4,535元。該地皮與無錫新市政府所在地近在咫尺，沿高浪路、貢湖大道，面向新城城市公園，擁有極其完備的交通規劃和得天獨厚的綠化景觀。是由盛高置地（佔60%）聯同無錫市太湖新城建設投資管理有限公司（佔40%）合資取得並發展。該合資項目公司會聯同國際一流的建築設計團隊，將此地皮打造成太湖新城CBD的新地標性城市綜合體，與無錫老城區市中心的盛高西水東綜合體遙相呼應。截止2010年1月，盛高西水東項目的銷售均價已達到17,000元/平方米。

太湖新城位於濱湖區南側，北起梁塘河，南至太湖，西鄰梅梁湖景區，東至京杭大運河。依無錫城市規劃，太湖新城將是無錫「城市南進、產業北移」發展戰略的重中之重，這裡將以廣東珠江新城，天津濱海新區，杭州錢江新城和上海浦東新區作為發展範本，成為無錫最具發展潛力和最繁榮的區域之一。作為前景極被看好的新區域，無錫改善性需求客源已越來越多地選擇太湖新城，規劃中的地鐵1號、4號線都穿越太湖新城，而盛高置地所獲地皮更是近距兩條線路交匯的中心站點，地段極為優越。

盛高置地獲得的另一地皮，位於錫山區太湖大道以南，東亭路兩側，臨近錫山經濟開發區管委會，距離新區長江北路及歐尚超市3公里路程。佔地面積約26.3萬平方米，總可建建築面積約68.2萬平方米。盛高以極具吸引力的樓面地價—約每平方米人民幣2,083元成功競獲。該地皮所在的太湖大道，是一條無錫的城市生態帶和特大型的城市風光帶，更是體現無錫作為湖濱之城、山水之城的綠化形象帶。盛高置地將全資發展並進一步落實其“2+X”產品戰略，將該地皮打造成為一個具有國際化品質的大型住宅社區 。

地皮所在的錫山區位於無錫市東北部，是距市中心最近的區域。此外，錫山區交通條件極其優越，其便利的交通一直是帶動錫山區發展的重要因素。隨著長三角高速鐵路建設以及錫東新城核心板塊—高鐵商務區的蓬勃發展，高鐵經濟已成為了推動錫山區經濟發展的又一巨大動力，而錫山區也正逐步成為市區購房者的全新選擇。
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財華中國
大行言論 2010-01-18
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申銀萬國︰內房股應待銷量硬著陸後更好介入點




財華社深圳新聞中心

[銀監會年度首次工作會議強調要加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導]--政策回顧和展望

1月15日，中國銀監會召開2010年首次會議，落實全年工作計劃，指出要嚴格執行有關信貸政策，加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導；三天前（1月12日），中國央行宣布19個月來首次提高存款準備金率；五天前（1月10日），中國國務院正式出台“二套房貸”緊縮政策。

中國打擊資產價格泡沫的速度和力度，在過去一個月里不斷超預期，哪怕是對海南這個新寵也不例外（海南日前宣布，在國際旅游島規劃獲得發改委批準前，暫停土地出讓和審批新的土地開發項目），彰顯當前全國上下一盤棋的姿態。行業層面上，土地、稅收和金融的調控細則，都已在中央宣布遏制房價的一個月內迅速出爐，政策利空相信已接近尾聲。

然而，貨幣政策的緊縮，正迅速取代地產調控，成為籠罩在投資者心上更重的陰霾。央行1月6日工作會議決議中，明確指出要保持信貸適度增長，穩定價格水平和管理通脹預期；而六天後存款準備金率的上調，更正式宣告:這一輪地產復蘇最大的引擎--極度寬松的貨幣信貸--將在相機抉擇下逐步退出。

基本面分析和判斷

從銀行層面而言，目前我們了解到的情況是，首付要求非常嚴格，以家庭為單位，只要征信系統中有信貸記錄，就嚴格按照二套房至少四成的比例執行；但在利率執行上，因為'二套房貸'政策中沒有明確要求，因此仍實行下限管理，也即在基準利率上享受7折優惠。但整體上目前的信貸趨於嚴格，首套房貸在部分銀行也已開始把首付從兩成提升到三成；有個別地方分行甚至表示，接到上級指示，目前信貸總體要'收一收'。

結合銀監會工作決議中指出的--加強對房地產貸款業務的監督管理和窗口指導--我們有理由相信這一次的政策執行力將比以往更加到位。目前的情況是，首付和利率一緊一松，這也意味著，管理層已經為進一步的應對留下了足夠的空間，如若短期效果不明顯，那麼利率上還有進一步收緊的空間；相反地，如果短期陣痛超預期，那麼結合宏觀環境的變化（比如出口復蘇難以有效維繼），再放開'改善型'需求也不遲。

讓人擔心的是，信貸緊縮還未全面執行前，我們已看到政策本身已經開始影響購房者對未來房價的預期，而諸如'退房潮、拋盤潮'之類的報道，更將進一步對購房者心理產生影響，從而推遲購房計劃。我們跟蹤的全國八大城市1月1日-15日的日均一手房銷量，與12月份的日均銷量相比，呈現出57%的環比萎縮。而二手房市場上，以杭州和深圳為例，環比下滑分別達到80%和65%。

上市公司、股價和估值，投資建議

中國政府正式宣布對房地產進行調控迄今正好一個月，16家重點香港中資地產股平均下挫14%，同期大盤下跌5%；期間曾一度出現企穩跡象，但上周在二套房貸和準備金上調後重新向下尋底。目前，16家重點中資地產股目前09和10年的PE分別為14倍和11倍，NAV折價32%。

A股地產周五上演了一出年報行情-臥龍地產（600173 SS）的高送轉，推動地產板塊絕地反彈，但我們認為，地產板塊很難就此迎來轉機。事實上，09年的高增長已塵埃落定，因此，行業基本面（房屋銷售的量價）在政策轉變後的走向，才是影響後市地產板塊走勢的主導因素。

中資地產股中，年初至今已有包括中海外、恆大、龍湖等在內的17家披露了09合約銷售數據，同比實現了從33%-402%不等的銷售額增長，平均增幅為124%；但同時我們也看到，開發商對2010年的預期已透露出些許謹慎，業已披露今年銷售目標的公司，多數表示今年的目標增長三成左右。

因此，總體上我們繼續維持謹慎，建議投資者關注政策執行和銷售變化，我們維持此前的觀點，等待後市銷量硬著陸後更好的介入時點。但同時，我們看到，據有關媒體報道，細化城鎮化戰略的一號文件即將下發，其中將對中央經濟工作會議提出的指導意見給出具體舉措，包括城鎮建設和戶籍改革等，這將為致力於二三線城市拓展的開發商中長期帶來切實裨益，短期也可能讓該些開發商成為弱勢中的投資選擇。我們覆蓋的公司中，受益於該投資主題的公司包括建業地產(00832-HK), 寶龍(01238-HK), 盛高置地(00337-HK), 雅居樂(03383-HK)，保利香港(00119-HK)，恆大地產(03333-HK)，碧桂園(02007-HK)和世茂房地產(00813-HK)。

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盛高置地目標睇7 元




麥格理發表研究報告指出， 考慮到盛高置地（00337）最近強勁的銷售表現及收購行動，該行上調其每股資產淨值（NAV） 預測至8.7 元， 目標價升37.3%至7 元；同時因近日該股股價整固，提供了良好的入市機會，維持其「跑贏大市」評級。

麥格理指出，該公司亦預期2010 至2011 年銷售會有大幅增長，每年各有約50 至60 億元人民幣，該行料銷售收益有助降低負債率，預測今年數字為6%，此將為盛高置地帶來具彈性的財務狀況，於同業中具優勢，亦為日後收購及發展帶來方便。該行亦分別上調其2010 及2011 年盈利預測3%及30%，以反映強勁的銷售及平均呎價的提升。

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盛高置地售樓目標三級跳




　【本報訊】(記者 趙建強)盛高置地(0337)表示，截至11月底，09年銷售金額錄54億元(人民幣，下同)，涉及樓面面積40萬平米，已超過年中經調整的銷售目標50億元，2010年會進一步將銷售目標提高至90億元。公司目標確認銷售金額，亦由今年的22億元，相繼提升至明年的40億元及2011年的100億元，並希望未來每年維持100億元入帳金額。

明年100億增200萬平米土儲

　為配合發展需要，盛高目標明年新增200萬平米土儲，涉及資金100億元。盛高置地主席王偉賢(見圖)解釋，公司目前現金約50億元，約470萬平米土儲中，未支付土地款僅約10億元，昨日亦與中國農業銀行簽訂80億元信貸額度，加上賣樓收益回籠，相信有足夠資金進行土地收購及項目發展。

　王偉賢又指，公司主要透過與政府洽商獲得土地發展合約，而公司亦主力於長三角一些二、三線城市尋找發展機會，地價成本較低，不擔心地價上升為公司資金增購土儲帶來壓力，他又透露，目前洽談中土地約200萬平米，預計短期內有約25%土地可以落實。

綠城中國今年來售樓增240%

　另外，綠城中國(3900)昨公佈，截至12月8日，公司累計銷售金額突破500億元，較去年增長240%，遠超全年380億元銷售目標。截至11月底銷售金額則約477億元，集團權益金額則約312億元，同比增216%。另外，旗下杭州西溪城園於11月28日開售，單日銷售金額達26億元，11月全月銷售金額則約49億元