領匯(823) 13年6月6日 09:02

價值透視 > 每日觀點 > 文章 改變字體大小: 領匯(823) 13年6月6日 09:02   領匯公布了令人滿意的年度業績。截至2013年3月底止全年，營業額按年升9.7%，報65.06億港元，扣除物業經營開支後，物業收入淨額約46.16億元，按年升10.3%，可分派收入總額達33.49億元，折合每基金單位收益1.4646港元，按年升13.1%；分派比率繼續維持在100%水平，因此每基金單位派息同為1.4646港元。於年結時，領匯的每基金單位資產淨值約為35.68港元，按年升28.7%。   按昨日收市價39.6港元計算，市帳率約1.1倍，息率約3.7%。扣除即將分派之75.38港仙，假如今年每股分派增加10%至1.61港元，預測息率大約為4.1%。相對昨晚美國10年國庫債券息率約2.1%，風險溢價為2.0%。   由於領匯的租金收入主要來自提供民生必須品的租客所產生的租金收入，相對上較不受經濟周期波動影響，而在通脹上升周期租金收益水漲船高，其表現頗為接近通脹掛勾的債券，但考慮到物業的升值潛力，若有閒錢長線持有的話，我們認為其資產價值，應高於通脹掛勾票據。   當然，有一點領匯是無法與iBonds直接比較的，就是iBonds有固定的年期，只要香港政府不倒台賴帳，到期的時候必然能按票面值本利歸還，而領匯以及所有沒有固定回收年期的上市證券，只能在二手市場按當時的海鮮價買賣。因此，對很多讀者來說，既然政府開倉派米，雖然只是蠅頭小利，很多市民還是樂於入票與眾同樂，抽返兩手iBond賺返餐茶錢。   然而，領匯的缺點，正好就是其優點──正正因為沒有固定的到期日，令短視的投資者忘記了其長線租值必升這個優點，反而將注意力集中於猜測短線的息率走勢，而正正因為群眾久缺長線持有的耐性，安守本份的烏龜，才能跑贏心高氣傲的野兔。   每個人對回報的要求都不同，太高的回報要求可能永遠買不到心頭好，太低的要求則是自貶身價，投資回報追不上通脹。如何平衡回報極大化目標與實際市場狀況，成為很多投資者不可能的任務。   領匯絕對是一隻擁有優質資產的房地產信託基金，問題只是我們願意用甚麼的價錢買入。以一般人認為算是滿意的4.5-5.0%息率計算，則買入價可能是32-36港元之間。   當然，最近開始有跡象顯示，商業中心的商舖租金可能有回調的壓力，究竟這對領匯的租金，會否購成潛在壓力，仍然有待觀察。雖然本欄傾向相信，市場可能是過慮了。現時領匯的物業組合尚有5.9%的空置率，平均每月每呎租金按年升7%至38.4港元，旗下80,000個停車場(佔收入約20%)每個車位每月收入為1378港元，與旺區租金相比，仍然有頗大的距離，相信目前租金水平仍在普羅市民／租客可接受的水平。   另外，年內領匯已完成5個資產提升項目，令資產已升值項目總數增至30個。今年將繼續有8個項目正在進行，另有5個尚待相關部門審批，以及13個有待未來進行資產增值。   領匯的財務狀況穩健，由於資產升值，資產負債比率由去年的15.9%降至13.9%，總負債為135億港元，按年升7.5%，平均借貸成本約3.07%，當中一半為定息借款。   最近領匯的股價表現，看來並不是旗在動，風在飄，而是投資者的心在動而已。     本文版權歸Quamnet華富財經所有，除以下授權的分享方式外，使用其他方式轉載部份或全部內容，Quamnet華富財經將保留追究權利

宏觀視野：REITs 13年5月31日 09:35

價值透視 > 每日觀點 > 文章 改變字體大小: 宏觀視野：REITs 13年5月31日 09:35 最近的熱門話題，莫過於一眾房地產信託基金(REITs)的趨勢是否已經逆轉。 自2009年3月9日及2010年底以來，全球多隻房地產信託基金(REITs)，全線跑贏大市(見下表)： 自從 9/3/2009* 31/12/2010* 領匯(823) 220% 79% 置富(778) NA 110% 陽光(435) 312% 68% 冠君(2778) 235% -5% 富豪(1881) 311% 29% 越房(405) 279% 22% 泓富(808) 349% 80% 恒指 128% 5.60% 新意網(8008) 853% 139% *截至2013年5月30日止總回報(股息連股價升值) 直至最近，美國聯儲局的會議紀錄，顯示美國的財金政策決策高層，終於相信美國的經濟已走出谷底，並開始需要部署減少量寬的貨幣規模。自今年5月15日至20日期間，多隻REITs股價逐一見頂，過去兩天，股價開始加速回落。 即使如此，連同過去半個月的跌幅，絕大部份REITs仍然在過去幾年遙遙領先恒生指數的表現。惟一的例外，是受到巧妙財技安排及金融業不景氣雙重打擊影響的冠君房地產信託(2778)的表現，成為惟一一隻自2010年底以來，表現落後大市，亦惟一即使連同期內派息仍然錄得虧損的REITs。 在此，我亦順道一提，最近鷹君(41)又再分拆旗下酒店項目上市，大股東放棄首幾年的派息給街外股東甜頭。然而，這類先甜後苦的安排，小股東往往要幾年後，才知道上當。大股東的用意非常明確，就是盡快將未來五至十年的價值，顯現於當下的股價上，好讓母公司可以用最高的價錢套現。基於上述原因，我是連翻開朗廷酒店(1270)的動力也沒有的。 當然，讀者若自問很了解這盤生意的特質，亦已對招股書的內容及相關的安排很了解，並對羅嘉瑞家族投以信任票，大可不必理會我這位對此新股了解不深者的當然想法了。事實上，即使是很差劣的資產，若股價夠便宜，回報還是可以的，例如在2009年3月9日買入冠君，至今的總回報還有235%，表現跑贏當時不夠便宜的領匯(823)。領匯就是公眾一致認定其質素最好，在危機之時反而沒有嚴重錯價的機會！ 自2010年底以來，表現較差的還有富豪(1881)及越房(405)，前者恰巧地大股東亦是姓羅的，同樣是經營酒店房地產信託。至於後者，則是期內進行了一次極之具爭議性的注資行動，將母公司持有的廣州IFC這個優質商業地產項目，以優質房地產項目的價錢加一點折讓，大平賣給子公司越房。 新意網(8008)不是房託，將之放在一起，只是方便本欄讀者與其他REITs對照，好讓讀者知道，即使是概念相近的股份，稍微的業務性質及財務安排差異，都可以令長線投資回報，出現差天共地的分別。 基於上述分析，本欄亦順道提醒投資者，雖然這兩個星期的REITs跌幅看來非常可怕，投資者仍然要細心分析，他們各自的業務性質，會否在未來的幾年，出現重大的變化。畢竟，除了其當年派息與美國或本港投資級別債券的利率同步上落這個性質之外，長線影響股價的，依然是公司的派息能力變化。 在此，我不得不再提醒投資者，酒店業很可能在下一輪的經濟周期中首當其衝，另外越房母公司在注資當時許下的派息保證，亦很快到期，未來派息很可能會突然之間派息跳崖(dividend cliff)。 另外，昨日收到星展唯高達香港地產分析員Jeff Yau的電郵，分析了領匯的估值與10年期香港外匯基金票據及10年期美國債券利率的關係，值得大家參考： 按昨日收市價39.7港元計算，領匯FY3/14的派息，已回升至4%，較目前10年期香港外匯基金票據有2.5%的風險溢價(risk premium)。 上市至今，領匯相對無風險利率的浮動風險溢價，分別為：  相對10年期香港外匯基金票據：2.02% (vs現在的2.52%) 相對10年期美國債券利率：1.31% (vs 現在的1.87%) 過去十年：  10年期香港外匯基金票據平均利率：3.01% 10年期美國債券平均利率：3.58% 假設未來一年，10年期香港外匯基金票據及10年期美國債券升返過去10年平均水平，同時假設平均風險溢價回歸平均值水平，則領匯的息率，未來應回升至4.86%-5.03%之間，而按未來一年預測派息計算，股價將是31.4-32.5港元之間。 過去五年：  10年期香港外匯基金票據平均利率：1.96% 10年期美國債券平均利率：2.78% 假設未來一年，長債息率只是回升至過去五年平均值水平，並按上市以來平均風險溢價計算，則領匯未來一年的要求息率，將回升至3.98-4.33%，或股價將在36.5至39.7港元徘徊。 領匯未來一年的股價表現將如何走，取決於短期內利率走勢的預期而定。但再長線一點看，則每股派息的增長，影響力將大於利率對估值的影響。當然，若像1970年代那次的加息周期般利率狂升，則兩者的影響力，將是不相伯仲。 然而，讀者必須明白，利率與通脹是同步的，而租金亦是跟通脹同步的，因此，若利率隨通脹上升，則領匯的租金及可分配派息，亦應隨之上升。某程度上，領匯是對沖了通脹壓力。不過，即使如此，投資者亦必須接受，REITs過去四年中了低息／高租金增長／估值上調三重彩，將至少損了其中二項，那就是息率將見底回升，估值上調已見上限，未來帶動股價上升(若升的話)，就只得依靠租金上升了。 (客戶持有8008) 本文版權歸Quamnet華富財經所有，除以下授權的分享方式外，使用其他方式轉載部份或全部內容，Quamnet華富財經將保留追究權利。

抗衡通貨膨脹stocks

由於香港實行與美元掛勾的聯繫匯率制度，銀行需跟隨美國減息，港人持有的資產自然被高通脹、低利率逐步蠶食，在負利率年代，資金為求保值，須尋找出路，目前港股正處於熊市中，股價已跌至一個合理水平，可考慮吸納高息股及房地產投資信託基金(REITs)，以抗衡通貨膨脹。

目前，香港利率已下跌至近乎零，15萬元或以上存款以0.01厘計，只得15元，今年2月通脹率升至6.3%，即負利率已擴至6厘之高，以目前的市況看，在熊市中要投資既可對抗通脹及抗跌力較佳的股票，可考慮購買派息穩定的高息股，例如銀行及公用股，以及收租為主的REITs，其中又以人民幣作為收入的 REITs，更可兼享貨幣升值效應，上述股份股息回報一般高達4厘至7厘，既坐享派息之利、股價又有升值機會，一舉兩得。

高息股中，相對吸引的包括中銀香港(2388-HK)、恆生銀行(0011-HK)等，股息有4至5厘，兩行均是香港的大型銀行，以香港業務作為基礎，盈利增長佳，息率亦較高，而中銀香港股息率達5厘，高於恆生的4.4厘，大行摩根士丹利較早前將中銀香港評級為中性，目標價21元，而恆生銀行則因不涉及次按投資，加上基本因素良好，存款基礎雄厚，甚具防守性，亦是基金愛股。

公用股方面，中華電力(0002-HK)和香港電燈(0006-HK)，年息率亦有4厘，但兩股雖然抗跌力強，且有穩定收益，若股價上升的確可以跑贏通脹，但當在大市上升時，兩股股價未必能跟隨上升，甚至可能下跌，加上兩股現價並不便宜，投資時要有心理準備作中長線投資，不過港府將向全港住戶回贈 1,800元電費補貼，料有利兩電股價。

至於以收租為主的房地產信託基金(REITs)，則以越秀房託(0405-HK)較佳，除有逾6厘息率之外，更重要是越房上市時，並沒有參與利率掉期，加上收入是人民幣，投資越房可謂財息兼收；另一隻相對較為穩健的REITs是領匯基金(0823-HK)，為香港第一隻房託基金，領匯上市後基金價格大升，是所有已上市的REITs當中，股價表現最出色，雖然只有4厘息率，但其資產估值及租金仍有上升空間。

此外，還有一些另類選擇，如中國移動(0941-HK)，自上市以來，盈利均有穩定增長，公司亦承諾派息比率可高達43%，預期國內電訊業重組，亦不會影響其龍頭地位，加上國內致力發展電訊業，有利中移動，還有被嚴重低估資產值的香港地產股，預期置業亦是抵抗通脹的其中一個選擇，息低帶來供樓平過租樓的環境，故可選擇部分落後地產股作中長線投資。
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