万科股价差异的玄机

2014年06月26日 06:11 AM

Lex专栏：万科股价差异的玄机

英国《金融时报》 Lex专栏

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如果一家公司的董事长说他所处的行业存在泡沫，那么这家公司的股票会作何反应？应该不会是上涨7%。然而这就是中国房地产开发商万科(Vanke)昨日发生的事情。欢迎来到中国房地产市场的扭曲逻辑世界。

股价上涨的一种解释是万科决定将其股票从深圳股票交易所（B股）转向香港证交所(H股)。但此举本身并未为其增值：外国投资者可投资B股。一个更合理的解释是，万科计划借助新的平台来利用海外债务市场。德意志银行(Deutsche Bank)估计，万科可能会将外债占其总债务的比例从10%提升至25%。该公司的融资成本为7.5%，是国有同行的两倍。然而，利息费用仅相当于去年净利润的十分之一。

那么，此次股价上涨令其估值处于何种水平？没错，中国房地产市场看上去不稳：价格在下跌，投资者担心市场放缓。但这些因素已被计入股价。摩根士丹利资本国际(MSCI)中国房地产指数的历史市盈率仅为6倍。万科的H股更贵一些，市盈率达到7.8倍，但作为一家民营企业，与国有同行中国海外发展有限公司(China Overseas Land and Investment)的6.7倍市盈率相比，万科股票颇具吸引力。

万科的上海A股（中国国内投资者以及某些外国投资者可购买）较H股有很大折让。内地投资者是否知道一些其他投资者不知道的事情？A股面临的限制多于H股（例如不能在同一天买入再卖出）。同时富有的中国投资者正变得更为精明，他们可以绕过资本管制购买海外房地产。

对于外国投资者而言，中国房地产股票可能看上去相当廉价。但中国人自己更愿意购买伦敦和纽约的公寓。

Lex专栏是由FT评论家联合撰写的短评，对全球经济与商业进行精辟分析

译者/梁艳裳

深圳控股(604)注資 14年1月29日 1

深圳控股(604)注資 14年1月29日 10:28

深圳控股宣布，母公司於2014年1月27日收市後，向集團注入深圳農科集團(目標公司)旗下多個物業發展項目。目標公司目前主要資產為持有深圳福田區紅荔西路名人土地項目，總樓面259萬平方米之地皮，若連同其他可轉換為住宅或綜合發展土地資源，總樓面約38.5萬平方米，作價為人民幣56.23億元(相等於72.29億港元)，平均地價成本約14,600人民幣。其中一半代價將按每股3.286港元發行約11億股深圳控股新股支付，餘款則由現金分期支付。由於發行新股作價相當於前收市價2.7港元溢價21.7%，相信注資對上市公(773220)司股東有利，預期交易將獲股東順利通過。   深圳控股將獲得目標公司全部股權，目標公司目前從事物業發展及投資、物業管理、園林設計及施工、農產品加工及銷售。根據目標集團截至二零一三年十二月三十一日止年度的未經審核綜合財務資料，物業投資及開發分部及物業管理分部分別佔目標集團截至二零一三年十二月三十一日止年度分部收入總額約94.9%及佔目標集團截至二零一三年十二月三十一日分部資產總額98.6%。   擬注入資產詳情如下：   發展物業 名人土地項目位於深圳市核心地段，香蜜湖福田區的豪宅物業地皮，目前二手市場平均樓價大約在每平米人民幣50,000-80,000之間。單計該項目，總樓面面積約為25.9萬平米，預期其中fKc^414.1萬平米為住宅及服務式公寓，另外8.05萬平米為辦公大樓，另有0.72萬平米為酒店，以及20萬平米為商場及其他商業設施。該項目尚有未繳地價33.05億人民幣，預期項目將於今年內開始發展，並於2015年內預售。   天御香山花園住宅項目貨尾單位，總面積約3.27萬平米。   投資物業 農科在香蜜湖區持有多個投資及自用物業項目，最主要的收租物業為位於該區的P屔>#2時代科技大廈總樓面約5.78萬平米，農科綠洲辦公樓若干單位，總樓面0.88萬平米，以及其他零散投資及自用物業，總樓面約2.65萬平米。   待開發土地資源 深圳市政府於2005年收回農科擁有一塊土地，當時同意將以深圳龍崗一個總地盤面積10萬平米的工業用地作為置換條件。另外，農科亦持有龍崗區坪山鎮及大鵬鎮的qQw/8農地及相關資產，總土地面積分別約42.4萬平米及11.2萬平米。   收購完成後，深業持有深控股權將由原來的60.21%增至67.27%。   注資將提高深控於2015年及之後的可售物業資源，協助集團達到於2015年內每年銷售額達到200億人民幣的目標，而去年集團的總合約銷售額約90億人民幣，未來兩年的售樓收益將按年增長近50%的目標。   據了解，母公司尚持有位於深圳市內總樓面約160萬平米的土地資源，未來將陸續注入深控。   預期發售新股的攤薄效應將被注入資產產生的盈利所抵銷，2014年每股盈利變化將有限，但2015年後當名人土地項目銷售後，每股盈利將因注資而有明顯增加，uGg-1雖然新股售價較市價出現逾20%溢價，惟現時市價較深PS&^3控每股帳面值亦有深度折讓，預期每股帳面值預期不會有太大變化。   深控的發展正以集團原來預期的軌跡運行，我們維持中長線看好的看法。投資者可按最近的注資作價，以及早年管理層獲發深控認股權行使價(約2.5-2.6港元)，作為參考的入市價。 (客戶持有604)

Shenzhen Investment (604 HK) 11 October 2013

Uphill Living in Shenzhen Company Rating:

Outperform
(initiation)
Shenzhen Investment is a good candidate for investors
seeking high potential earnings and sales growth upside
coupled with defensiveness against policy risk. Thanks to
its background as an SOE, the company has strong
bargaining power to secure financing, reflected by a lower
average cost of borrowing than peers. It can also look to its
parent, Shum Yip Group, for asset injections. Based on its
ability to maintain quick asset turnover and margin
expansion as a result of product upgrades, we expect a
62.8% CAGR for completed GFA in 2013-2015F.


 Focus on Shenzhen has proven worthwhile. Apart
from its property development business, Shenzhen
Investment owns sizeable investment properties in
prime locations of Shenzhen, including a 27.4%
interest in Road King (1098 HK, Not Rated) and a
22.6% interest in Coastal Greenland (1124 HK,
Not Rated). Shenzhen Investment benefits from
extensive and close relationships with prominent
SOEs in Shenzhen. Most recently, it signed an
agreement with Shenzhen International (152 HK,
Outperform) to cooperate on the Qian Hai site.


 Valuation. The stock is trading on 7.1x FY13 P/E,
0.6x FY13 P/B and a 64.8% discount to NAV,
compared with sector averages of 7.7x, 1.2x, and
36.7%. We estimate a target NAV discount of 55%
based on the one-year historical NAV discount of
c.55%. Improvement is dependent on (1) earlier-than-
expected completion of the company’s 2013F full-year
sales target, (2) the 2014F sales plan, and (3) the
realization of further asset-injection plans in 2014F.


 Initiate with Outperform. Our HK$4.19 target price
offers 28.0% potential upside. The target price is
based on a 55.0% target NAV discount and a
mid-FY14F NAV of HK$9.30 per share. Action. We
advise gradually accumulating Shenzhen Investment
on weakness in 4Q13F as we anticipate stronger
stock performance in early 2014F due to an
anticipated c.70% surge in saleable GFA from 1.5m
sm in 2013F to 2.6m sm in 2014F. We expect
Shenzhen Investment to set a 33.3% higher sales
target of RMB12.0b in 2014F.

2010年3月17日 近尾聲了

2010年3月17日

孜金
近尾聲了

元宵過後，內地房地產業終於傳來喜訊……哈，別誤會，不是樓價上升，而是發展商終於肯較明顯地減價促銷！深圳、上海、北京均有報道指出，同一個樓盤中，近期的開盤價比前一期的稍低，更有議價空間。

控制物價

敝欄一直強調，中國得要短暫地依靠房地產開發去刺激經濟，主要目的並非要製造一個樓市上漲的趨勢；樓市上漲至脫離普遍市民負擔水平，於內地是會出亂子的。房地產亦容易滲入不少地下活動，官商勾結，亦由於其槓桿效應，變成了拉大貧富懸殊的最主要途徑之一。

很多人認為，內地通脹上升，將引發加息壓止。各位試細心想想，加息可以壓低豬肉價和菜價嗎？況且豬價和菜價均在過年後有明顯回落。在下敢猜內地按月通脹會有緩和趨勢。再者，稍為有閱讀內地新聞的人，均知在城市人眼中，樓價上漲會遠比豬肉價上漲更能牽動民眾的神經。所以，在下認為，對掌權人來說，控制樓價，要比控制物價來得逼切。

讀者不妨觀察一下，香港最近樓市的討論。年紀較長者，均知現狀與九七回歸前，律師醫生會計師等日日捱飯盒也要供幾層樓的現象，是小巫見大巫，但已在各媒體做出廣泛報道，政府政黨媒體發展商等均要紛紛加入回應。以市民的生活實況來看，內地其實比香港更為嚴重。

中國最希望見到的，就是樓價不漲或微跌，成交上升，建造業開工等都上升。背後最關注的，其實是要創造就業。據非正式統計，房地產可以牽動近四十個產業，以最明顯的鋼鐵、水泥及玻璃業等為例，產能原本就被判斷為過剩。如果未能好好運用房地產業去使用剩餘產能，恐怕不少相關行業的寒冬重臨。

溫總表態

可是，房地產是有趣的東西，價格愈賤，買家愈少，相反亦然，所以，現在最要留心觀察的，就是房地產成交有否回升，還是繼續縮減。內地當然汲取過香港、日本和最近美國的教訓，知道樓價下跌帶來的問題，比上升時要更嚴重。如果發展商肯減價促銷，樓價又已有輕微下調趨勢，國家還會繼續加碼調控的機會是不高的。溫總於兩會閉幕時的演辭，提到有關房地產的篇幅，是近期較少的，就是一種表態。

內地的地產商，肯定是看通了加碼調控機會減少的契機，才會出現了二幅地王來刺激一下北大人的神經。希望這是個別情況而已。

如果數月內地王不再出現，房地產的調控，應該近尾聲了。