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昨日最大的市場新聞，應該是新鴻基地產(16)以創紀錄(以總金額計算)的217.7億人民幣(折合約275億港元)，投得上海徐家匯地皮。此乃新鴻基在國內發展歷史上最重要的一次大額投資，單計地皮價值，已經是集團(按日收市價102.5港元計算)市值的1/10，若連同建築及利息成本，總投資額可能高達450億港元，佔集團市值1/6。
該幅剛被新地投得的徐家匯地皮，將規劃成為一個集辦公室、酒店、文化娛樂於一身的綜合商業發展項目。按總建築面積約59萬平米計算，每平米地價約36,800人民幣。連同建築及利息成本，每平米總成本大約53,000人民幣，折合呎價約6,300港元。參考該地皮附近最近的投標結果，今次新地投得的價錢為市價。
新地早年於香港發跡初期的屯地策略，可以說是農村包圍城市，在新九龍及接近九龍的新界新地市地段吸納工廈、農地或競投政府拍賣具交通樞紐功能的發展項目，待時機成熟的時候，便將有關項目發展成大型物業發展項目。早前最成功的例子，包括沙田新城市廣場，而近年最成功的例子，則是元朗的Yoho Town，以及官塘創紀之城寫字樓及APM商場項目，這些都是新城市發展或舊區重建項目。
然而，自1996/97年間開始，集團的發展策略有變，就是以合理的價錢(甚至在外人眼中是天價的價錢)購買最優質地段的物業，作為長線收租用途，最經典的例子包括香港站IFC、九龍站ICC以及上海及北京IFC項目等。
根據過往經驗，只要一個地區的經濟發展不是停滯不前的話，以市場價格買入最優質地段物業作長線投資，為最佳的投資策略。我們認為新地今次的舉動，不過是貫轍集團過去16年在香港行之有效的投資策略。當然，或者有投資者會問，新地在香港的成功策略，能否照辦煮碗放諸四海而皆準呢？
事實上，新地在國內的投資，至今還是相當保守的。有別於不便宜不買的恒隆地產(101)發展模式，新地在國內投地，其實是相當揀擇，至今為止，新地在國內的主要物業投資，集中於北京及上海，雖然還有杭州，以及與合景泰富(1813)合資的廣州項目，而且是清一色商業物業項目。
由於國內的物業銷售稅、利得稅及土地增值稅「苛稅猛於虎」，不少地產界中最有見識之士，都是集中發展國內的商業物業，恒隆如是，SOHO中國(410)如是，新地及太古地產(1972)亦如是。
頗為令人意外的是，昨日競投清一色為香港的發展商，除了新地，還有九倉(4)及恒地組成的財團，國內發展商沒有一個參與今次競投。另一個值得讀者注意的是，作為香港地產龍頭企業的長實(1)及新世界(17)，亦沒有參與今次競投，更令人側目的是，長實最近亦悄然散件出售多個國內收租商業物業項目，態度明顯有別於其他大型地產發展商。
有讀者於問與答提及，今次新地投得的地王，其中一部份來自早前上實城開(563)與上海市政府交換的地塊，上實城開在上海擁有不少大型貴重物業地皮，其估值嚴重被低估是無容置疑的，但願上實城開的管理層，能更有效運用集團手上的土地資源，為股東創造價值。
對於國內樓市的未來方向，本港投資界向來都是極之兩極化。雖然國內樓市確有走向泡沫化的傾向，然而這是全世界所有具備投資或投機成份的資產的共同特性，並不為中國市場所專美。本欄最關心的依然是，中國房地產市場的泡沫化，會否於可見的將來突然中止。
危機並不是完全沒有，只是時間上的掌握卻不好說。然而，中國房地產市場是一個每年交易金額達數十萬億人民幣的市場，而該市場至今仍然是極之分散，具備穩健財政紀律，以及優秀執行力的地產商，還是會在政策及宏觀經濟環境極度不穩定的房地產市場中，脫穎而出。
(客戶持有563)
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