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深圳控股公布令人滿意的中期業績。截至六月底止半年，股東應佔盈利按年升87%，報17.5億(港元。下同)。
由於我們未能判斷國內的土地增值稅的金額，我們不能計算核心股東應佔溢利的具體表現。若扣除非現金的6.38億元(1H12：零)折扣收購深圳科之谷項目，以及總值5.42億元(1H12：4.78億元)之投資物業公平值收益，核心稅前溢利按年升1.11倍。
營業表現
期內營業額按年升68%，報50.38億元，毛利按年升1.22倍至19.97億元，毛利率大幅改善，由1H12的30.0%上升至39.6%。
營業額增長主要來自出售物業收益急升1.04倍，報36.38億元，投資物業及管理費收益按年升11-12%至8.24億元，運輸服務收入按年升20%至1.41億元，銷售工商業製品及其他收益按年升23%至4.38億元。
毛利大幅改善乃由於期內增加深圳市內的銷售比率至63.5%，當中包括毛利較高的泰然大廈及紫麟山花園出售收益入帳。
扣除6.38億元折扣收購科之谷項目以及0.01億元(1H12：獲利0.03億元)之股權投資公平值虧損，其他收入按年增加0.99億元，報2.5億元，當中主要來自財務收入(1.63億元)，其他未歸類收益報0.87億元，按年升0.56億元。
經營開支
集團之成本控制表現突出，雖然營業額按年急升，經營開支只是按年微升1.5%，或0.07億元至4.83億元。
財務狀況
期內總平均半年銀行貸款按年升13%至220億元，加上上半年之實際平均借貸利率按年增加0.4個百分點至5.9厘，實際利息開支按年增加22%，至6.44億元，扣除資本化的3.6億元(1H12：3.58億元)，加上其他融資成本0.57億元(1H12：零)，帳上財務開支按年升1.02倍至3.41億元。
集團期內之負債狀況仍然偏高。若只計算銀行貸款，於六月底集團之總貸款額為218億元，相對去年底的222億元減少4億元。惟期內因為收購母公司深圳科之谷項目，欠付母公司之款項達66.95億元，相對去年底只欠母公司0.79億元，連同母公司借款，淨負債高達206.4億元，按年升56億元。
淨負債相對237.68億元的股東資金(每股帳面值約4.62港元)，比率為86.8%，與去年底的86.2%持平。若扣除母公司借款，負債比率則是58.7%，較去年底的86.2%大幅改善。考慮到母公司貸款的關連性質，集團的實際財務風險有所回落。
聯營及共同控制實體
應佔聯營及共同控制實體收益按年減少19%，報3.49億元。主要收益來自泰州市深業投資發展公司51%股權之共同控制實體，期內該公司錄得1.91億元的一級土地開發盈利，按年急升3.58倍。
其他聯營公司表現普遍回落，其中深圳天安數碼城之應佔收益按年減少56%至1.15億元，因為出售發展物業收益減少；路勁基建(1098)盈利貢獻按年升12%，報0.7億元。沿海綠色家園(1124)虧損0.33億元，相對1H12獲利0.57億元。
未來展望
上半年集團之合約銷售按年升66%，報46.94億人民幣，折合約59億港幣，亦較上半年入帳之出售物業收益按年升63%。目前，集團已銷售而未入帳的發展物業收益約34億人民幣，差不多等於上半年發展物業收益的1.2倍。
管理層期望，未來3年繼續保持每年不少於30%的銷售增長目標，並致力提升投資物業收益比率，以期在2015-2016年及之後，經營現金流將大幅改善，同時將壓縮淨負債比率至更健康的水平。
為了達到未來三年的銷售目標，集團正與母公司洽談注入更多深圳市內交通便利地點優越的商業及住宅綜合發展項目，以提升項目銷售能力及增加集團之盈利能力。
由於目前財務狀況偏緊，集團連續兩年建議股東以股代息，但股東仍可選擇收取現金派息，母公司為了支持深控的發展，每次都是全額以股代息。未來注資亦傾向以股票及母公司或銀行貸款混合形式支付收購代價。
於分析員會議上，投資者表達了對持續增發新股的每股盈利攤薄效應，管理層表示會平衡公司的財務狀況，但盼望在增發新股後每股盈利至少不被攤薄，雖然要達到這一目標，存在一定難度。
相對於其他財務紀律欠佳的內房股，我們意識到深控的風險意識正在提高。在注資及與關連公司合作發展深圳市內項目(如與深圳國際(152)可能合作的前海項目)的憧憬，加上市場確認其較佳的財務紀律兩大誘因之下，我們相信深圳控股目前0.68倍帳面值及接近6%的股率，實屬極為偏低的水平。
(客戶持有604)
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