|
日前，本欄實地考察了深圳控股及其母公司持有多個位於深圳市核心地段的舊城改造項目，具體考察內容如下：
公司背景
深圳控股為深圳市政府屬下深業集團位於香港境外註冊之上市旗艦(按本港投資界慣用語，統稱所有境外註冊之國企窗口公司為「紅籌」)，原來為一家綜合發展企業，惟集團於2005-07年間，逐步將非核心之電廠基建及製造業務剝離上市公司，成為一家以房地產開發為主之綜合企業。
目前，大股東深業集團持有31.91億股深圳控股，佔53億股總發行股本的60.2%。
於2013年八月底的中期業績公布時，集團表示目前於華南地區持有總樓面面積1100萬平方米發展物業儲備及已開發物業，其中大約60萬平方米為投資物業。按土地面積計算，集團有大約30%(即約300萬平方米)土地儲備位於深圳市內，惟按市值計算，因為深圳市的物業價格遠高於華南地區之平均數，深圳市內之土地儲備佔集團總土地儲備價值約三分之二。
在深圳控股持有的300萬平米市內之土地儲備中，大約200萬平米為位於核心地段之舊城改造項目。
母公司深業集團除了透過深圳控股擁有1100萬平方米之土地資源外，自己亦持有總可建面積達200萬平方米之土地儲備，而且全數位於深圳市中心之舊城改造項目。上述總面積達200萬平米之土地儲備，預期將陸續注入上市公司之內。
考察項目
日前本欄參觀的多個深圳市內發展物業項目，第一炮為剛獲母公司注資，總樓面面積約86萬平米的科之谷大型廠房綜合重建發展項目。該項目乃今年初以平均每平方米成本價12,000人民幣，按每股3.667港元，發行14.1億股新股向母公司收購回來。
科之谷住宅部份名為「深業上城」，總建築樓面約17萬平方米，將發展成大約650個介乎100平方米至350平方米之服務式住宅。首期約250個住宅單位樓花，將於本月底推出市場預售。該項目由前太古集團專責廣州太古匯項目全體規劃，現任深業置地常務副總經理的郝繼霖負責，將香港建築設計及國際物業管理模式引進這個大型舊城改造項目。
按集團規劃中的意向售價，住宅部份每平方米將不低於人民幣60,000元，實際售價將參考附近另一豪宅項目深圳灣一號，該項目目前之市價約每平米60,000-80,000元，惟其實用率應高於深業上城的70%。
若首期推出總樓面約4萬平方米之200多個單位全數於今年內售罄，預期可套現大約人民幣24億元。按此推算，整個樓盤住宅部份17萬平方米之總售價預期可套現不少於102億人民幣，已是集團從母公司收購整個總樓面86萬平方米項目代價的2.45倍，預期住宅部份之現金流，將足以支撐整個項目之開發成本。
另外，尚有總樓面43萬平方米之辦公大樓，17萬平方米之購物商場，以及總樓面約5萬平方米之酒店項目，將陸續於2014至2017年內落成；餘下約四萬平方米之政府物業，將於落成後按成本價轉售深圳市政府。
連同公用空間及發水因素，該項目聲稱之總建築面積約112萬平方米。
待續。。。
|
No comments:
Post a Comment