|
上期提到，深圳控股目前在深圳持有大約300平方米的土地儲備，母公司深業集團同時持有大約200萬平方米的土地有待注入上市公司。日前最主要的考察項目，便是剛於年初獲母公司注入，總樓面面積約100萬平方米的福田區科之谷項目。
由於獲注入項目時，該幅土地之注資成本只是每平方米12,000元(人民幣。下同)，而即將預售的住宅部份，每平方米市價應不少於60,000元，而注資只是透過按每股3.667港元發行新股支付，我們相信該項目將創造不錯的股東價值。
不過，就我們實地考察所得，由於其極佳的地理環境，該幅地皮很適合作為高級住宅項目開發，不過項目的住宅部份主佔17萬平方米，主打物業為辦公室、酒店及零售物業，佔整個項目餘下62萬平方米的可售樓面面積。
雖然該區地點優越，環境怡人(位於筆架山公園旁)，不過目前該區仍然屬於舊工廠區，周邊地區住宅密度並不高，其他城市商業配套仍然有待開發，我們相信商業部份的物業，要一段較長的時間，才能獲得滿意的租金回報。
當日另一個參觀的項目為位於天安數碼城旁邊的泰然大廈商業物業開發項目，該項目總樓面面積約7.1萬平方米，已入伙，並正陸續發售，目前每平方米售價約36,000元，至今已售出超過12億元，預期今年餘下時間，將出售整個項目中約5.6萬平方米的物業，總合約銷售將達20億元以上，為繼科之谷項目後，第二大的發展項目。
第三個參觀的項目為位於羅湖區清水河汽車物流園，該項目仍在逐步開發之中，今年內可售面積只有1.5 萬平方米，惟整個項目將分三期開發，總可售面積可達10萬平方米，目前部份開發項目仍然與深圳市政府商討規劃之中。
當日我們還參觀了母公司屬下位於福田區華僑城東海文化廣場旁邊的深圳名人俱樂部、沙河高爾夫球場旁的大型工業區重建項目，車公廟地鐵上蓋重建項目，以及筍崗傢俱城等重建項目，上述四個項目總樓面面積已逾100萬平方米。
母公司尚有總樓面約200平方米位於深圳市內，多個舊城改造項目可供注入上市公司，而且多個項目已在進行土地規劃之中，其中部份100%全由母公司持有，部份仍須經過與當地民營廠家商討搬遷賠償事宜，惟全部為舊工廠重建項目，由於不涉民居，預期拆遷的難度不是很大。
中長線目標
集團有意大幅提升深圳控股每年銷售物業的營業額，由去年度61億人民幣，增加至今年的90億人民幣，以及2014及2015年度總合約銷售達到150億及200億人民幣的目標。由於集團主要項目仍然集中於深圳市內，要維持每年200億元的銷售額，恐怕會有難度。因此，集團若要成為每年銷售額不低於200億人民幣的中型地產開發商，必須有能力成功衝出深圳，成為區域性房地產開發商。
另一方面，集團目前建成及在建的總收租物業面積已達60萬平方米(其中40萬平方米為位於科之谷的商業物業)，集團有意提升收租物業面積至100平方米以上，每年租金收益，由目前不夠5億人民幣，增加至15-20億人民幣。
中長線的目標，為將深圳控股定位於像新鴻基地產(16)或華潤置地(1109)的商業物業收租與住宅開發銷售雙線發展的綜合地產企業。
按100萬平米樓面計算，要達到每年租金收入不少於15億人民幣，每平米每月的租金約為125元，考慮到部份物業未必能全數出租，假設90%出租率，每平米月租要達到140元，我們相信這個目標未必能於2015-2016年度內落實，這個目標可能要到2017-18年度才能落實。考慮到收租物業較佳的淨利潤率，集團屆時或真能做到接近一半盈利來自租金收益，另外大半來自房地產開發。
結論
目前，深圳控股最大的挑戰在於其已經不輕的負債比率，任何注資將涉及新股的發售，而這將攤薄未來每股盈利。因此，即使集團的宏圖能夠達成，每股盈利的增長未必能與銷售物業及租金收益上升同步。
另一方面，即使注入的多個項目成本低廉，由於國內的土地增值稅極重，再高的毛利率亦對集團淨利潤不會有太大的推動作用。因此，我們同意管理層將部份物業保留作收租用途的用意，而引入太古地產前高層負責管理屬下高級商業物業，將有助提升集團屬下物業的長線投資價值。
董事局已表明將致力維持每股盈利的增長，以及即使在目前偏緊的負債狀況下，由於集團的借貸利率較不少內房為低，集團有意維持目前的派息比率不變。換言之，集團目前5.4%的股息率，應該至少可以維持。考慮到未來幾年不錯的銷售增長，雖然每股盈利或可能受到攤薄，令到預測每股盈利增長速度時有一定的難度，除非國內樓市銷售狀況出現極之戲劇性的下滑，否則我們相信每股盈利未來三年錄得按年增長的機會仍然是很大。
(客戶持有604)
|
| 本文版權歸Quamnet華富財經所有，除以下授權的分享方式外，使用其他方式轉載部份或全部內容，Quamnet華富財經將保留追究權利。 |
No comments:
Post a Comment