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港鐵截至六月底止半年，受租金收益急升帶動，核心(即不計算投資物業重估之)股東應佔溢利按年升5.1%至42.51億(港元。下同)，抵銷了期內物業發展倒退15.3%及境外聯營企業由盈轉虧的影響。
期內總收入按年升12%，報192億元，連同19.07億元(1H12：17.4億)物業重估收益，股東應佔溢利61.58億元，增長6.4%。扣除物業發展利潤及投資物業重估，經常性基本股東應佔溢利38億元，升8%。
今年上半年，港鐵本港租金收入首次超越本港客運服務，成為港鐵最大EBITDA盈利貢獻者(表一)。
表一：港鐵EBITDA收入分布：
租務
集團本港收租業務分為兩部份：車站商業及傳統收租業務。
車站商業方面，港鐵去年下半年與Duty Free Shop重訂羅湖站及紅磡站免稅店租約，令車站商務收入按年急升29.1%，報21.94億元，EBITDA按年升31.6%，報19.88億元。收租業務收入按年升10.8%，報18.42億元，EBITDA升11%至15.38億元。
兩項業務合併，總租金收入按年急升20%，報40.36億元，EBITDA按年升21.7%，報35.26億元，佔總EBITDA(物業發展盈利未計算在內)48.1%。上半年，旗下出租物業租約情況理想，續租率接近100%。
客運
香港客運收入按年升5%，報72.58億元，EBITDA報34.36億元，按年升4.5%，佔總EBITDA 46.9%。
期內，集團總乘客人次達創紀錄的8.83億，按年上升3.6%。增長最快的是本地服務，營業收入按年升5.35%，報50.23億元，其中服務人次達7.13億，按年升3.7%，而客戶平均每程收費按年升1.6%至7.04元。由於本地人口持續向新城市外流，港鐵受惠於多條較新路線逐步成熟，其於專營公共交通服務市場佔有率，由一年前的45.8%升至上半年的46.5%。
隨著港島西、港島南、高鐵本港段以及沙中線分別於2014，2015、2015及2018年通車，鐵路客運收益將持續增長，並同時帶動車店商業租務及上蓋發展物業收益的上升。
發展物業
曾經是港鐵重要收入來源的物業發展業務，由於上半年主要以銷售「溱岸8號」、「銀湖．天峰」的貨尾單位帶來利潤，令到期內稅前盈利按年跌15.3%，報5.31億元，而稅後則按年跌14.7%，報4.47億元。
展望下半年，由於欠缺大型項目入帳，預期下半年收益將低於上半年，主要收入要視乎屬下多個貨尾單位銷售情況而定。
年底前港鐵與會德豐(20)及新世界(17)合作發展的The Austin(柯士甸站地塊C)，以及與長實(1)合作發展的日出康城三期，或有機會開始預售，但由於兩個項目均為樓花，即使有任何收益，亦不能於下半年入帳。
現時港鐵未發展土儲達200萬平方米，足夠未來十年發展，是本港政府以外第二大土地儲備擁有者。
港鐵今年將會推出大圍站、天榮站及日出康城四期招標，預計將提供6,000個單位，今年希望預售柯士甸站上蓋及日出康城三期的樓花。
境外業務
港鐵在香港以外的業務表現參差，境外附屬公司(深圳MTR，斯德哥爾摩MTR，以及墨爾本MTM)盈利按年升34%，報4.6億元。扣除今年錄得的一次性0.46億元盈利，實際經營溢利按年升20.7%，報4.14億元。
去年底開通的杭州地鐵一號線在上半年錄得1.61億元虧損，令到港鐵來自聯營公司(北京及杭州MTR、倫敦LOROL及斯德哥爾摩TBT)經營業績錄得虧損5100萬元，相對1H12年獲利2.04億元。
財務狀況
現時港鐵有多條新鐵路線正在興建，隨建築成本增加，未來或存在項目超支的風險。港鐵預期，未來三年集團的資本開支大約是500億元，相對截至6月底之1,466億元股東資金，以及目前偏低的232億元總負債，以及171億元手頭現金，連同聯營公司借款以及已簽訂項目之135億元或然負債，淨負債佔股東資金亦只是11.6%。
每股盈利及派息
中期每股經常性盈利報73港仙，按年升4.3%，每股派息維持不變，報25港仙，派息比率34%。集團一貫維持穩定的中期派息，只會於全年業績時一併考慮是否增加派息。集團CEO Jay Walder於分析員會議中承諾，港鐵將維持平穩增長的派息政策。過去五年，集團之派息每年平均複合增長達10.8%。
未來發展
除了本港的多條新港鐵路線發展外，港鐵近年亦積極發展境外市場。
雖然杭州MTR新開張乘客人次增長未如預期，加上北京合營項目新線路開通出現短暫經營虧損，令港鐵海外業務短期盈利受挫，港鐵仍將積極開拓展國內鐵路及物業發展項目。集團正與深圳市政府洽商深圳六號線鐵路項目，仍在與當局探討引入本港的「鐵路加物業發展」模式之可能性。
海外市場方面，港鐵參與的財團今年5月獲甄選入圍競逐雪梨西北鐵路的營運、列車及系統合約，若競逐成功，將會是港鐵在海外的首個公私合營項目。另外，英國運輸部今年稍後時間，將就Essex Thameside及Thameslink兩項鐵路專營權，向港鐵在內的投標公司發出經修訂的招標文件，港鐵亦獲倫敦運輸局甄選入圍競逐Crossrail營運專營權。
估值及展望
按上半年盈利推算，港鐵今年全年盈利或報1.4港元左右，全年派息0.8港元；明年或進一步上升至1.45港元，全年派息0.85港元。現價28.8港元，明年市盈率約20倍，息率接近3%。2014下半年至2016年盈利或因毛利頗高的The Austin站收益入帳，以及多個海外合營項目進入收成期，預期港鐵將出現較佳的盈利增長。由於收入穩定增長，加上預期未來增長加速，現價算是頗為合理的水平，任何具意義的股價調整，或為長線投資者帶來收集的機會。
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