布心項目
金威今次合共出售屬下七間啤酒廠房，交易後只保留一間位於深圳市羅湖區近布心地鐵站的布心一廠。該廠房正計劃改變土地用途，分期改建成一個大型商業房地產發展項目。
布心一廠位於羅湖布心片區，由一廠乘車至羅湖口岸需時約30 分鐘。一廠土地亦位於深圳地鐵5 號線布心站及深圳地鐵3 號線水貝站的步行可達距離內。
這個項目將分三期發展，總樓面面積46萬平米。第一期10萬平米將於2016年年中落成，第二期18萬平米將於2018年年底落成，第三期18萬平米將於2019年年底落成。
布心項目預期總投資約人民幣36億元，當中人民幣24億元作建築費用，人民幣12億元作補地價及其他開支。由於集團已預留了17億元，所以餘下19億元便會向銀行貸款。
保守估計每平米的售價約為人民幣2萬元，46萬平米的商業地產項目，相當於大約92億人民幣，扣除36億元投資本金，以及6年資金成本以每年10%計算，項目土地現值大約35億人民幣。
由於項目是分期落成，而本欄為方便計算，假設項目要等到2019年底才有現金收益，同時假設資金成本為10%；考慮到金威在出售啤酒業務後財政穩健，加上其紅籌股身份，實際成本可能遠低於10%，我們相信該項目的實際價值應該高於上述保守評估。
假設這個項目全部用作收租，以每年5%租金回報及90%的衡常出租率計算，92億元的房地產每年的收入便達人民幣4億元，除稅後估計每年獲利接近2.3億人民幣，折合大約2.8億港元。
日後發展
出售完成後，金威將易名粵海置地控股，以配合集團主營業務改變。
除了發展布心項目以外，集團目前已在評估幾個位於北京及西安的項目。
現時，金威母公司粵海集團持有金威73.8%股權，粵海在廣東省擁有不少非上市投資物業及待開發土地資源，而粵海集團目前在本港並無以房地產發展為主力的上市子公司，金威今次改名粵海置地控股，發展方向相當明確。因此，我們相信市場正期後集團日後，會陸續將粵海屬下地產項目，分階段注入將易名粵海置地的金威。
資產估值
金威現價3.29港元，現時已發行股數為17.1億股，市值大約56億港元。交易完成後，集團將持有人民幣53.8億元，相當於大約67億港元現金，以及布心一廠之待重建地皮。
即使不計地皮價值，現市值56億元，已較67億元現金折讓16%。
按照本欄的推算，布心項目地皮價值大約值35億人民幣，折合大約43億港元。連同即將到手的67億港元現金，集團估值應在110億元左右，現時市值較估值折讓大約50%。
折現值
由於現金不會全數派予股東，公眾投資者擔心管理層亂用僥倖得來的股東資金，胡亂揮霍。因此持有淨現金公司，往往較現金值存在折讓。以持有淨現金26億元的剛易名為香港電視的城市電訊為例，該股現時市價2.23港元，市值18億元，較淨現金折讓逾30%。較早前，該股一度以現金值5折發售。
金威公告表明，交易完成後，會將其中17億港元以每股1港元特別現金股息，分派予所有股東。
假設我們將派特別股息後餘下50億元現金打個七五折，而由於布心項目開發需時，我們亦將地皮價值打個五折，得出如下估值：
特別現金股息(100%)： 17億港元
餘下現金(七五折)： 37.5億港元
布心項目市值(五折)： 21.5億港元
合計： 76億港元(每股4.4港元)
按此推算，金威應該有頗大的機會，在出售完成(消除出售可能失敗的不確定性)後，每股股價升返4.4港元水平，上升空間大約34%。而上述估值，尚未計算潛在的母公司資產注入等投機因素在內。
若以香港電視最低估值(現金值五折)計算，則最保守估計每股股價應值大約3.7港元。
風險
1) 雖然我們不認為華潤會放棄收購，風險是收購未能通過中國反壟斷審查申報
2) 粵海的強項不是地產，市場或質疑金威是否有足夠人材管理及發展項目
3) 除了利息收入，2016年前金威將沒有明顯經營收入，股價或可能於出售完成後持續橫行，像現時的中遠國際一樣，浪費了資金的時間值。
最後，今日是年廿八，在此先同各位讀者拜個早年：祝大家蛇年笑口常開，好運常來，身體健康，萬事勝意！
(客戶持有少量124)
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