剛過去的星期日，無線電視《財經透視》關於本港建築基建行業及本港樓市的專題，引起了本欄頗大的興趣。
該電視節目引述了不少建築基建業界的專業意見，指出近年本港大興土木，建築基建機械及相關工作人員需求急升，帶動機械租賃及建築工人工資急漲。受高鐵西九及多項政府及私人建築及基建需求刺激，個別建築商近年急訂新貨，以應付急升中的需求。
究竟上述趨勢是否會繼續好景，還是已經接近水尾，本欄實在沒有足夠的資訊下判斷，我只知道建築行業是一個不易為的周期性行業，基於這個原因，新昌原大股東葉維義家族已於對上一兩個股市周期頂部，沽出家族業務，改為經營葉維義先生最有興趣，以及事實上本港暫時可能是最有可為的基金及家族資金管理業務。
另一家本欄有偶然跟進的公司，其士國際，亦是越來越像一家私募／創業投資基金公司，多於一家傳統意義的建築相關公司。在此，我亦可能需要申報個人利益，因為內子曾於多年前買入其士國際股份，並一直放於家中的櫃桶底持有至今，因此本人還是偶有需要應其所求留意這家公司的業績狀況。可惜的是，這家派息慷慨的公司，由於成交量實在太低，並不適合於基金操盤，因此我們的基金目前並沒持有該股，白白錯過了為客戶賺取可觀股息及股價回報的機會。
然而，兩家老牌建築公司的大股東近年的行動，或者反映了一個重要的事實，就是他們已對這個行業的經營意興闌珊，或因為家族業務風險管理的原因，將這個傳統家族業務的比重減至最近，以尋求其他行業甚至是海外的投資機會。
該節目另一個重要的課題，是政府於上周的對付樓市急升的新招，究竟對本港樓市有何影響。論者大都認為新招只會令成交減少，但就很難對樓價造成即時的打擊。
不過，其中一位被訪者，美銀美林的Raymond Ngai，卻道出了一個重要的訊息，是目前本港樓市確實未必有即時的下跌風險，但是與對上一個高位計算，現時距離1997年前高位，已是16年前的事，而事有巧合，1997年距離再之前的高位，是1981-2年間，又是大概相差15-16年的時間。因此，我們可以說，按時間的寬度衡量，本港樓市已經歷了一個足夠長的循環周期。
究竟會否在短期內樓市回落，只有事後才能知道。但是若給予足夠長的時間，例如兩至三年的時間，則目前市況已於相對高位，則是很大概率的事件。
推動樓市的因素，正在發生微妙的變化，當中包括超低及寬鬆的按揭利率其實早於一年多前已經見底，尤其就原來極端寬鬆的信貸環境，在政府的連環干預下，樓宇按揭成數已經一減再減，現在購買第二套房的印花稅，亦須雙倍計算，雖然政策存在若干漏洞，但這不過是細節執行上的問題，並不影響本欄對未來具體的信貸收縮趨勢的判斷。
至於大家耳熟能詳的供不應求問題，按本人對經濟學供求定律的基本了解，在價格持續上升之下，需求是理應有所壓抑，只是樓市作為其中一個投資市場，短期的供求定律受到市場情緒的影響而有所扭曲，在足夠長的時間內，價格上升需求量將必受到足夠的抑制，這背後有很簡單的原因──因為市民的購買力是有極限的。
至於供應方面，按照本欄的了解，這是發展商與政府之間的政治角力的結果。現在看來，政府想增加中長線供應的意向，已經非常明確。雖然說了好幾年遠水是救不了近火，但是幾年前的遠水，按一般我們熟知的邏輯推論，當年的遠水勢必逐漸變成近水。
這裡涉及的，就是本欄今日想提及的第三點，推動本港樓市持續向上的經濟上升周期，亦可能隨著美國經濟的復甦，美元的見底回升，而可能受到若干的干擾。事關香港的經濟很受金融及旅遊業務的帶動，而兩者均對美元強弱存在極大的負相關性。在其他因素不變的情況下，當美元弱勢的時候，本港經濟將傾向轉強，反之亦然。
當然，在本港或中國經濟高速增長的年代，其他的利好或利淡因素，可能會沖淡上述匯率因素。可是，讀者不得不密切留意未來一兩年，美國持續的經濟復甦，對環球資金流向，美元利率及美匯等因素的影響。
多家規模不是很大的建築商，正在大力增加資本的投入，這對本欄來說並不是一個很正面的訊息，因為這通常是一個經濟周期見頂前的先兆。
過去幾年股市跟本港經濟幾乎全面脫節，我暫時亦未肯定上述因素，究竟對日漸受中資股份推動的本港股市，有甚麼重大的啟示。我只能肯定，本港樓市正處於重要的中長線轉角位邊沿，置業者即使財力如何雄厚，亦不得不考慮上述各種趨勢日益明顯的負面因素，將於未來數年逐步浮上水面。
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