2010年3月8日曹仁超

豪宅價格早已見頂

1987年10月股災後，本港地價加建築成本竟超過當年樓價，我老曹用「麵粉貴過麵包」去形容當時情況，指出上述代表地產商仍睇好後市，到今天「麵粉麵包論」已人人知曉。1997年7月1日賣地限制結束，取而代之是「八萬五房屋政策」，當年我老曹除大力反對此政策外，亦叫大家賣掉地產相關項目（包括地產股）。2003年9月政府推出「孫九招」取代正常賣地政策，改為勾地表，我老曹認為香港豪宅樓價可從此睇好。

2010年2月財政預算案，政府首次更改過去的勾地表政策，雖然更改不大，但是否意味2003年9月開始長達七年的豪宅上升期告一段落？其實，豪宅售價早於2007年第四季見頂，但在利率降至接近零環境下出現大力反彈。今年樓價更超過2007年高價，但在政府打壓下，資金改為流向普通住宅市場。股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲。

牛年股市在憂慮中上升。去年4月政府對豬流感憂心忡忡，更擔心今年經濟會出現Double Dip。他們可能忘記了股票市場是群眾心理學，當大部分人悲觀時它上升，反之人人樂觀時它卻回落。根據聯儲局的「模型」，最有可能出現衰退的日子是2007年10月至2008年4月，機率高達35％至40％，但到2010年1月，未來出現衰退可能性已降至0.82％（此所以去年底我老曹否定今年會出現Double Dip的可能性）。三年前人們相信各國央行合作下，全球經濟應該沒有大波動，通脹率在目標內（inflation targeting）；三年後今天，人們卻認為大波動無處不在，甚至不相信各國央行可控制通脹率，不少人仍相信今年可能出現Double Dip。我老曹對今年的看法是好也好不了、壞也壞不了，恒指或有機會接近甚至略破250天線，但不代表什麼。踏入虎年，股市有如醉酒佬行街，左搖右擺。