千億遺產可能變身REIT

2010年3月16日

投資行為論證篇

鄒小敏
千億遺產可能變身REIT

隨着涉及千億遺產「風水遺囑」官司告一段落，許多人都拭目以待這本港最大的私人地產發展商集團的未來發展。

據聞，「血濃於水」的遺產管理人會考慮讓集團上市。女主人未去世前的2007年，集團曾刊登廣告，透露正與投資銀行洽商將部分資產以房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT）形式上市，可惜後來適逢女主人病情惡化，恰好當時在港交所（388）有數個新上市的REIT是反應欠佳，故集團當時未能成功上市。

現在，集團在港持有非常多物業資產，當中不少物業是作收租用的純商廈，看來頗為擁有適合把物業包裝為房地產信託基金（REIT）上市的條件。

這個集團是香港老牌地產發展商，與它同時期出道但比它早上市的，有好幾家已藉着多年來在股票市場不斷集資和供股而擴展成藍籌地產股。為何這集團不像其他同行以地產發展公司直接上市？要分析這問題，先要了解在香港上市的房地產信託基金與香港上市的地產股有什麼不同之處。

房地產投資信託基金其實屬於資產證券化（asset securitization）之一種。所謂「資產證券化」，是指資產發起人（如地產集團）將缺乏流動性、但可預見未來現金流的資產（如集團旗下物業）進行組合轉化成資本市場可銷售及流通的金融產品，是一種資產負債表的「表外」融資方式。

地產信託基金與地產股

資產證券化雖然也採取證券的形式，但發行卻不是依據公司的全部法定財產，而是公司資產負債表的一部分資產，證券的償還也不以公司產權為基礎，而只以被證券化的資產為限。

資產證券化最大作用是提高資產流動性。而房地產投資信託基金主要投資在可帶來收入的房地產項目如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅等，為投資者取得定期收入。

從企業投資方針方面比較，房地產投資信託基金訂明，主要投資在可以帶來收入的房地產項目、地產公司則可以同時從事房地產投資及開發活動以外的業務。從企業借貸方面此較，房地產投資信託基金的借貸比率只可佔資產總值的45%，地產公司則沒有這規限，可作更大比率的借貸。

從企業管冶方面此較，地產公司以「公司」的形式組成，而房地產投資信託基金則以「信託」方式成立，必須委任獨立的受託人來監察基金的運作及代基金單位持有人保管資產。

派息比率最少九成

最後，從投資者的收入角度此較，房地產投資信託基金的股息分派比率最少須為90%，投資者收息較穩定；至於地產公司的股息政策可更改，投資者收息情況不時有變。在港交所上市的房地產投資信託基金須要向投資者定期派發股息。在低利率的環境下，房地產投資信託基金將會成為投資者獲取穩定收益及抗通脹的不錯投資工具。但是，房地產投資信託基金的整體回報取決於物業市場的表現。如果基金所持的物業價格下跌，可造成單位價格下跌。

此外，如果基金在營運上出現虧蝕，基金便可能不派發股息。例如，過去香港房地產價格因經濟衰退而繼續下跌時，部分規模較小的房地產投資信託基金需要籌資或削減成本，以避免出現債務問題惡化。

最重要一點是，有別於領匯房地產投資信託基金（823）從房委會以「一股不留」方式，購得一百八十項「公屋商業資產」的投資物業組合；其他房地產投資信託基金不一定是依據公司的全部法定財產發行證券，可以是公司資產負債表的一部分物業資產，故證券的償還也不一定以公司產權為基礎，而只以被證券化的資產為限。

所以，投資任何REIT要清楚被證券化的資產是哪些物業，是位於中環、尖沙咀的優質商廈或是位於新界區的住宅單位！

理工大學專業進修學院高級講師