$佳宁娜(00126)

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$佳宁娜(00126)$关于公司价值的分析。具体请参阅券商报告，以下分析仅提供概括和清晰逻辑。公司业务主要包括餐饮、食品与地产开发、商业地产。按照分部估值。 1、食品与餐饮是未来增长重点，将投入较多资源拓展高端食品和中档连锁餐饮业务。根据管理层的目标，下一年度的税后利润能达到一亿元，按照发债后的13.3亿股本，每股利润0.075元。预计未来几年能保持20-30%的增长。按其增长率，给予15-20倍的市盈率，每股价值1.13-1.5元。公司账面的一部分现金将用来收购，预计能增加几千万的利润。未来三年的目标是实现2亿利润，则每股盈利达到0.15，长期每股价值至少两元以上。

2、分拆后的商业地产业务，账面价值15亿，扣掉3亿负债，净资产12亿。假设介绍上市后价值每股12/13.3=0.90元。如果考虑到壳的价值，需要增加3.5-4亿，价值每股:16/13.3=1.20元。

3、分拆后剩下的地产开发业务。目前公司的资产主要是土地，主要包括连云港、益阳和东莞项目。总体土地储备规模不小，益阳每年能提供几个亿的收入。东莞项目在2014年开始销售，2015年竣工，将带来一次性的巨额账面增值，大约每股一元。不包括分拆的部分，地产的账面资产大约2.5-3元每股，即使折扣70%，也价值1元每股。

总体而言，分拆实施后，公司估值将更加清晰，公司的主要价值变为增长快的食品和餐饮业务，能获得高估值，而逐步淡化其地产开发业务。分拆后的每股合理价值是3元，即每个业务价值1元左右。从净资产的价值来考虑，目前公司每股净资产3元，还没考虑东莞、佛山等项目的巨额一次性增值。而且账面现金充足。目前公司深度低估，引入战略投资者及分拆业务将表明提升公司估值和加快增长的决心，增加投资者的关注，恢复正常的估值水平。引入战投和公布分拆后的合理价格为2.5-3元。