***摸頂入市 小心變負資產

【利財筆記】摸頂入市 小心變負資產

iMoney – 2014年7月8日週二香港時間下午12:50

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近期本港出現小陽春，中原樓價指數創41周新高，一二手樓均交投暢旺。長江實業（00001）位於荃灣的新盤環宇海灣銷情火熱，至今已售逾1,500伙。林本利慨歎，這些買家摸頂入市，有機會步鄰近的青衣灝景灣後塵，隨時成為另一個負資產集中地。

港府5月放寬買家印花稅換樓期限，加上近期多個大型新盤開售，抑壓多時的市場購買力釋放，中原樓價指數已回升3周。沙田第一城呎價破1.3萬元；天水圍嘉湖山莊兩房戶售逾300萬元，二手樓市癲狂的新聞不絕於耳。一手樓銷情亦相當暢旺，由長江實業（00001）及南豐發展共同興建、鄰近荃灣西站的環宇海灣，最低入場費約450萬元（計及發展商提供的折扣優惠），實用呎價逾9,000元，開售約1個月累售逾1,500伙。

灝景灣15年才返家鄉

林Sir贊同買樓是一項好投資，因樓價長遠上升，投資既賺樓價，自住又可省卻租金。尤其現在是樓價的頂點，過去多年投資樓市的人，應該沒有誰會輸錢了吧？但他不違言，買長實樓的人卻是例外，近期的有大圍名城、將軍澳日出康城，遠的則有青衣灝景灣。

與環宇海灣一海之隔的青衣灝景灣，由長實、新鴻基地產（00016）及華潤創業（00291）共同發展。樓花在1997年3月開售，正值香港樓價最癲瘋之時，灝景灣當年短短3天便接獲逾3萬個認購登記。「它只是一個青衣樓盤，並不是市區樓，但我看到有過萬人排隊搶購！所以當年5月我在《信報》寫了一篇文，大意是說政府是當時樓價升跌的決定性因素。前特首董建華未上台已經講『八萬五』，提前『警告』了市民。」

林Sir當時有感樓市炒風過盛、政府供應大增，香港樓價肯定一瀉如注。故他早作準備，分別在1996年11月及1997年3月，在樓市高位出售物業，「我本來有四層私樓，賣出了兩層，其實另外那兩層給家人住的也想賣出。其中我給外父外母居住的海怡半島單位，面積700多平方呎，價值約600萬元。我對太太說，賣了也很有把握買回來，但遭太太反對。」不久，香港遇上亞洲金融風暴，樓價大跌五成，「我的海怡半島單位最低只值200多萬元，證明當初賣樓的想法正確。」

至於青衣灝景灣摸頂的買家，在金融風暴下隨即淪為「負資產」，自此該屋苑被戲稱為「浩劫灣」。當時入市的業主，足足苦等了15年，至2012年灝景灣的樓價才「返家鄉」。

供應大增小心步後塵

投資物業的回報可以很驚人，但入市時機很重要。「我太太1976年從澳門來港，多年都是租樓居住，至大學畢業投身社會，才問相熟的親戚借了首期，太太當時作了一個重大的決定！她在1985年置業，買入荃灣中心，樓價23萬元非常便宜，一成首期約2萬元，連同其他洗費合共約5萬元，當時她每月的工資約5,000元， 向親戚借的錢也很快還清。1985年正值樓市低位，她10年後出售單位，樓價已升值至110多萬元。當初首期投資2萬元，10年後卻變成110多萬元，回報相當驚人！」

港府已定下未來10年供應47萬伙的建屋目標，公營房屋28.2萬伙，私營房屋18.8萬伙。供應大增之下，現時入市會否步灝景灣業主的後塵呢？

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及新高中經濟學。