继中集集团(2039)和丽珠集团(1513)之后，万科(2202)成为第三家成功“B转H”的公司，上星期H股成功在港交所挂牌交易。上市首日万科H股，最高曾见13.66元，最低见12.84元，收市仍然录得1.92%的跌幅。万科首天的下跌非常合理，B股最后交易日收盘价9.85元人民币，即是12.41港元，转过来H股后马上出现了高达10%的溢价，自然引来大批当初于B股买入万科投机转H股的人出来抛售。
相信这种抛售于短时间内就会过去，最后万科股价的走势还是取决于它的基本面和相对估值。论基本因素，笔者认为万科更胜港股的几间龙头。万科是全国及全球最大的房地产商，跟万科可比较的是中国海外(688)，而前者在多方面都比后者优胜。一是合约销售，去年万科合约销售达1700亿人民币，而中国海外只是1140亿。二是2014年销售增长，万科管理层预期2014年销售为2000亿人民币，同比增长为20%。相反，中国海外管理层预测的则是1120亿，同比下跌1%。三是直到目前为止销售数字，直至5月，万科已录得815亿销售，按年增长16%。相反，中国海外录得450亿销售，按年是下跌16%。虽然各房地产有不同推出楼盘的节奏，但是以上数据起码可以确定万科销售增长上暂时没大问题。第四，在国内房地产市场开始下跌前，万科已进军国际，虽然销售占比仍然很少，但是可见万科在战略部署的前瞻性。五是万科发展的路线是小型项目，而中国海外的则是中型项目。在强调现金流及资产流转率的艰难时候，万科的发展路线比中国海外的风险为低。
另外，对于万科来说，B转H除了扩大了股东结构中外资的比例，更重要的是加强了公司在海外集资的能力。公司海外债券的成本大约5%，而公司去年整体借贷成本为9%，转H股后公司有能力发时期更长及金额更大的债券，将有助降低公司整体的债务成本。
另一点笔者不肯定会不会发生的是既然万科基本面是整个板块最好的，但是估值却较低，相信时间足够长，不受限制的理性投资者将会沽出其它大型内房，如华润(1109)和中国海外，换入前者。华润和中国海外加起来是超过2000亿港元市值，相反现时H股万科的市值却只有180多亿。即使只有1%的资金流出，已是等于H股万科市值的10%了。如果以上猜测真的发生，除非是房地产再次出现很坏的消息，导致整个板块估值向下调，不然万科在这水平应该会有不错的买盘支撑。
不过有一点投资者可能会比较担心的是于H股万科比A股万科存在溢价，以上星期五的收市价来计算，H股万科比起A股的出现了近30%溢价。无可否认，H股存在溢价将影响投资者短期的投资意欲，但是这幅度的溢价并不算罕有及有合理度。首先，到上星期四为止，不包括万科，H股比A股价格存在20%以上溢价的公司数目达12只。A股70%的投资者仍属散户，投资者数量多但个别金额小，他们对于股价波动性不够大的大公司缺乏兴趣是可理解的。相反，香港以机构投资者主导，资金量大，他们被迫选择大公司。
即使港股直通车开通，笔者认为这个差距都不可能于短期内缩小。第一，港股直通车不代表可以AH差价套利。第二，港股直通车基本上针对两边散户，在人民币还没国际化之前，香港的机构投资者不会大举投资A股，首选仍是H股。
王雅媛为持牌人士，并没有持有以上股票
相信这种抛售于短时间内就会过去，最后万科股价的走势还是取决于它的基本面和相对估值。论基本因素，笔者认为万科更胜港股的几间龙头。万科是全国及全球最大的房地产商，跟万科可比较的是中国海外(688)，而前者在多方面都比后者优胜。一是合约销售，去年万科合约销售达1700亿人民币，而中国海外只是1140亿。二是2014年销售增长，万科管理层预期2014年销售为2000亿人民币，同比增长为20%。相反，中国海外管理层预测的则是1120亿，同比下跌1%。三是直到目前为止销售数字，直至5月，万科已录得815亿销售，按年增长16%。相反，中国海外录得450亿销售，按年是下跌16%。虽然各房地产有不同推出楼盘的节奏，但是以上数据起码可以确定万科销售增长上暂时没大问题。第四，在国内房地产市场开始下跌前，万科已进军国际，虽然销售占比仍然很少，但是可见万科在战略部署的前瞻性。五是万科发展的路线是小型项目，而中国海外的则是中型项目。在强调现金流及资产流转率的艰难时候，万科的发展路线比中国海外的风险为低。
另外，对于万科来说，B转H除了扩大了股东结构中外资的比例，更重要的是加强了公司在海外集资的能力。公司海外债券的成本大约5%，而公司去年整体借贷成本为9%，转H股后公司有能力发时期更长及金额更大的债券，将有助降低公司整体的债务成本。
另一点笔者不肯定会不会发生的是既然万科基本面是整个板块最好的，但是估值却较低，相信时间足够长，不受限制的理性投资者将会沽出其它大型内房，如华润(1109)和中国海外，换入前者。华润和中国海外加起来是超过2000亿港元市值，相反现时H股万科的市值却只有180多亿。即使只有1%的资金流出，已是等于H股万科市值的10%了。如果以上猜测真的发生，除非是房地产再次出现很坏的消息，导致整个板块估值向下调，不然万科在这水平应该会有不错的买盘支撑。
不过有一点投资者可能会比较担心的是于H股万科比A股万科存在溢价，以上星期五的收市价来计算，H股万科比起A股的出现了近30%溢价。无可否认，H股存在溢价将影响投资者短期的投资意欲，但是这幅度的溢价并不算罕有及有合理度。首先，到上星期四为止，不包括万科，H股比A股价格存在20%以上溢价的公司数目达12只。A股70%的投资者仍属散户，投资者数量多但个别金额小，他们对于股价波动性不够大的大公司缺乏兴趣是可理解的。相反，香港以机构投资者主导，资金量大，他们被迫选择大公司。
即使港股直通车开通，笔者认为这个差距都不可能于短期内缩小。第一，港股直通车不代表可以AH差价套利。第二，港股直通车基本上针对两边散户，在人民币还没国际化之前，香港的机构投资者不会大举投资A股，首选仍是H股。
王雅媛为持牌人士，并没有持有以上股票
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